В 2025 году российский рынок недвижимости продолжает демонстрировать высокий интерес со стороны инвесторов. По данным IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам I квартала 2025 года достиг 136 млрд ₽, что на 31% выше, чем за аналогичный период 2024 года. Этот результат стал одним из максимальных значений среди сопоставимых периодов за последние 10 лет.
Спрос в этом сегменте формируют как крупные игроки, так и предприниматели среднего уровня, а также частные инвесторы, которые сегодня ищут альтернативные инструменты с высокой доходностью. В статье разбираемся, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость, в какие объекты можно инвестировать и каким способом.
Выгодно ли инвестировать в коммерческую недвижимость
Чтобы принять решение об инвестировании в тот или иной объект коммерческой недвижимости, нужно учесть некоторые факторы. Эти критерии помогут инвестору понять, насколько доходным будет инвестирование собственных средств в данный объект.
Период окупаемости и рентабельность. Для сравнения рентабельности коммерческой и жилой недвижимости возьмем статистику по Москве.
По данным аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра жилья на рынке в первом полугодии 2025 года составила 356 170 ₽. Средняя цена квартир — 364 760 ₽ за кв. м, апартаментов — 282 910 ₽ за кв. м.
По открытым данным Циана, цены на коммерческую недвижимость варьируются от 15 385 ₽ за квадратный метр помещения свободного назначения до 160 000 млн ₽ за квадратный метр в дизайнерском бизнес-центре или в ЖК на первой линии. Возьмем среднюю цену за объект недвижимости в размере 56,46 млн ₽.
В среднем доходность коммерческой недвижимости при сдаче в аренду составляет 9–16% годовых. Это подразумевает, что при доходности в 9% объект окупится примерно за 11,1 лет, а при доходности в 16% — за 6,25 лет. При этом доходность жилой недвижимости от аренды за первый квартал 2025 года достигает 6,8% годовых, а инвестиции вернутся через примерно 14,7 лет.
В среднем коммерческая недвижимость окупается быстрее, но и первоначального капитала потребуется значительно больше.
Ликвидность объекта недвижимости. Обычно сдать жилую площадь под аренду удается быстрее, чем коммерческую. Ликвидность коммерческих помещений зависит от их расположения и площади. Небольшие объекты в хорошо проходимых местах обычно легче сдать в аренду. Отдельно стоящие здания на окраине города подходят в качестве складских помещений, в то время как небольшие здания в центре востребованы для размещения офисов.
Подготовка объекта к передаче в аренду. Когда инвестор планирует приобрести коммерческий объект, важно учесть будущие затраты на подготовку помещения к аренде. Если объект первичного рынка, то придется самостоятельно завершать внутреннюю отделку, так как застройщики часто предоставляют помещения с предчистовой отделкой. Например, на сервисах поиска специалистов в августе 2025 года цены на ремонт офисов в Москве стартуют от 10 000 ₽ за квадратный метр.
Для привлечения арендаторов коммерческих помещений часто достаточно чистовой отделки, но объекты с кондиционерами и подключенным интернетом пользуются большим спросом. Иногда предпринимателям важно наличие мебели — это также дополнительные расходы для владельца.
Оплата коммунальных услуг. Стоимость услуг для объектов недвижимости напрямую зависит от их местоположения. В случае размещения объекта в многоквартирных домах тарифы за потребление ресурсов практически совпадают с теми, которые применяются для жилых помещений.
При приобретении отдельно стоящего нежилого здания владельцам часто приходится самостоятельно договариваться с коммунальными службами о подключении к электроснабжению, водоснабжению и канализации. Важно отметить, что тарифы на потребление ресурсов для таких объектов будут заметно выше, чем для жилых помещений.
Самые высокие расходы на коммунальные услуги обычно у владельцев коммерческих помещений в торговых центрах. Так как приходится оплачивать затраты на техническое обслуживание инженерных систем, уборку общих территорий, охраны, администрирование и прочее.
Арендаторы таких объектов, как офисы, магазины или склады, обязаны выплачивать ежемесячную арендную плату, инвестор будет получать регулярный поток денежных средств. Более того, арендные ставки в коммерческой недвижимости обычно выше, чем в жилой, что делает этот вид инвестиций привлекательным с экономической точки зрения.
Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость
До недавнего времени рынок коммерческой недвижимости не пользовался высокой популярностью у инвесторов. А сейчас стремительно набирает обороты — инвесторы получили обширный выбор объектов, часто обладающих более высокими доходностями по сравнению с жилой недвижимостью. Но, как и у любого инструмента инвестирования тут есть свои плюсы и минусы.
Плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость:
- Стабильный доход — актив будет приносить постоянный денежный поток в виде арендной платы. В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости растет, что позволит получить прибыль при продаже объекта.
- Более высокая доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость в сравнении с инвестициями в жилую недвижимость.
- Защита от инфляции — стоимость на недвижимость обычно растет быстрее, чем цены на другие товары и услуги. Инвестиции в коммерческую недвижимость помогут защитить сбережения от обесценения.
Если купить и сдавать недвижимость в аренду, то, как правило, это всегда долгосрочное соглашение. С магазином возможно заключить арендный договор на срок до 10 лет, при этом учесть индексацию арендной ставки. Не будет постоянной смены арендаторов, инвестору не придется покупать мебель или делать ремонт.
Слова Павла Красавцева подтверждает и другой эксперт:
Арендаторы таких объектов, как офисы, магазины или склады, обязаны выплачивать ежемесячную арендную плату, инвестор будет получать регулярный поток денежных средств. Более того, арендные ставки в коммерческой недвижимости обычно выше, чем в жилой, что делает этот вид инвестиций привлекательным с экономической точки зрения.
Поникарова Маргарита Константиновна, агент по недвижимости, представитель компании «Тренд»
Минусы инвестиций в нежилые помещения:
- Нужен значительный первоначальный капитал, чтобы приобрести нежилую недвижимость.
- Необходимость управлять помещением, обслуживать инфраструктуру или пользоваться услугами управляющей компании.
- Наличие рисков присущих коммерческой недвижимости. Отсутствие интереса со стороны арендаторов, краткосрочные договоры, высокие расходы на содержание объекта.
Инвестору необходимо тщательно проверять чистоту сделки. Рекомендую обзавестись юристом, который грамотно проверит все документы на наличие обременений, кто собственник, есть ли задолженности и другие препятствия.
Также стоит отметить, что коммерческая недвижимость требует более активного управления и контроля со стороны инвестора. Следить за состоянием объекта, заключать и контролировать договоры аренды, решать конфликты — все это требует от владельца времени и усилий.
Из минусов инвестирования в коммерческие объекты — срок поиска постоянного арендатора. Все зависит от бизнеса, и если арендатор не выйдет на окупаемость точки, то договор будет расторгнут. И нужно будет опять искать нового.
Объекты для инвестирования
Офисная недвижимость — востребована среди инвесторов, так как имеет достаточно высокий уровень ликвидности. Прибыль зависит от таких условий, как класс помещения, местоположение объекта, площадь офиса, доступность к транспортной инфраструктуре.
Наиболее привлекательной стратегией может быть приобретение офиса на начальных этапах строительства с перспективой заключить договоры с арендаторами.
Торговая недвижимость — разновидность коммерческих объектов, которые подходят для розничной и мелкооптовой торговли товарами и услугами. Основное преимущество инвестирования в такой актив в том, что у собственника есть возможность предлагать арендаторам гибкие условия. Этот фактор помогает инвестору адаптироваться в условиях кризиса, и снижать риски убытков из-за малого спроса на недвижимость. Также инвестор имеет возможность увеличивать арендный поток за счет индексации ставки аренды, ротации арендаторов.
Производственно-складские объекты используют для хранения сырья, готовой продукции, а также для различных производственных операций, включая этапы предпродажной подготовки.
Чтобы получить максимальную прибыль от такого типа инвестиций, инвесторы обычно покупают складские помещения рядом с крупными предприятиями и транспортными развязками. Частные инвесторы предпочитают сдавать склады и производственные помещения в аренду на долгий срок крупному бизнесу.
На текущий момент в России на рынке промышленной недвижимости наблюдается недостаток функциональных складов. В связи с увеличением спроса, уровень свободных площадей достиг рекордно низкого уровня, в то время как ставки аренды стремительно растут.
Гостиничная недвижимость подходит для временного размещения и охватывает разные виды отелей, гостиницы, хостелы, мотели, общежития. Хостелы, мотели и общежития имеют сравнительно низкие цены и более низкий уровень сервиса.
Инвестирование в гостиничную недвижимость может принести инвесторам максимальную доходность при условии, что помещение расположено в местах с большим потоком. Например, в курортных зонах, крупных городах, в которые часто приезжают в командировки. Или если отель находится в центре города, на въезде в городскую черту (при условии, что у отеля есть заезд для автомобилей с магистрали).
Апартаменты как инструмент инвестиций выступает альтернативой приобретению жилых помещений. В сравнении с квартирами апартаменты чаще всего доступны по более низкой цене — разница может доходить до 25%. С точки зрения рентабельности инвестиций апартаменты более привлекательны для инвестора. Срок окупаемости апартаментов на 5–7 лет меньше традиционных квартир.
Поскольку такой тип недвижимости считается нежилой, то не регулируется ЖК РФ. Поэтому есть сложности в судебной практике по спорам, связанным с этим типом имущества, в силу недостаточной разработки законодательной базы.
Гаражи и парковки — еще один сегмент коммерческих помещений. Такие активы часто востребованы в городах с нехваткой парковочных мест и высокой загруженностью дорог. Парковочные места под инвестиции обычно рассматривают в новостройках с подземными паркингами. При приобретении гаражей — учитывают инфраструктуру и трафик. Окупаются такие объекты в среднем за 5–8 лет.
Сейчас на рынке наблюдается такая ситуация: большие помещения плохо сдаются и, как правило, арендаторы сильно торгуются, так как хотят очень дешево снимать. Есть сетевые магазины, которые готовы снять и на 10–15 лет, но у них невысокая ставка и очень сложный договор, и там больше защищен именно арендатор, а не арендодатель. При этом такие договоры включают множество штрафных санкций и ограничений.
Поэтому выгоднее выбрать помещение до 80 м². Наибольшим спросом пользуются помещения 50–60 м², и более маленькие тоже на данный момент пользуются спросом.
Есть вариант — сдать двум организациям, вторая организация уже, как субарендатор будет выступать. В новых ЖК, где большие площади, снимают одно помещение на двоих. Например, в одной стороне Avito, а в другой — кофейня.
Способы инвестиций в нежилую недвижимость
Купля-продажа. Получение инвестиционной доходности происходит путем покупки нежилого помещения с последующей перепродажей. Часто инвесторы приобретают нежилые помещения в неудовлетворительном состоянии, ремонтируют и продают выше первоначальной цены на 30–40%.
Сдача в аренду. Частные инвесторы могут получить от арендного потока доходность в размере 12-14%. Уровень заполняемости и, следовательно, арендного потока, в большинстве случаев зависим от следующих аспектов: класс бизнес-центра, близкое расположение к территориям бизнес-активности, доступность транспорта, наличие инфраструктуры у объекта (парковка, благоустроенная территория, рядом есть предприятия общественного питания,).
Для торговых объектов ключевым моментом, который влияет на размер ставки, является трафик и местоположение. Для определения местоположения важны следующие факторы: расположение на первой линии домов, высокая посещаемость (в центре жилых районов, в местах с интенсивным потоком людей — недалеко от станций метро, вокзалов, транспортно-пересадочных узлов), возможность размещения витрин и вывесок, наличие транспортных узлов и развязки. Для складов основные требования — местоположение, транспортная развязка.
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ). Обычно коммерческая недвижимость приносит частному инвестору больше выгоды, чем жилые помещения. Особенно если помещение будет давать устойчивый поток арендных платежей на длительный период. Такой актив обеспечивает прибыль примерно в размере 10% ежегодно, инвестиции окупаются в течение 8–10 лет.
| Вид недвижимости | Цена объекта, ₽ | Площадь объекта, м² | Цена за квадратный метр, ₽ |
| Кабинет с арендатором, небольшой магазин, киоск | от 5 млн | ≈10 | от 285 000 |
| Торговое помещение или офис | от 2,4 млн | ≈30 | от 220 000 |
| Сетевой арендатор, чаще всего магазин продуктов | от 30 млн | ≈80 | от 400 000 |
| Складской комплекс | от 300 млн | 3000+ | от 95 000 |
| Офис в бизнес-центре | от 1,4 млрд | 1500+ | от 920 000 |
Предложения на сервисе объявлений по запросу купить ГАБ в Москве. Цены по состоянию на август 2025 года. Источник: avito.ru
Инвестиции в строительство — может быть наиболее прибыльным способом инвестирования для частных инвесторов. После введения объекта недвижимости в эксплуатацию его рыночная стоимость обычно возрастает на 20–50%.
Если инвестор планирует проинвестировать проект в ходе строительства, то стоит учесть инфраструктуру места, проектирование пространства, местоположение и транспортную развязку. Чем выше качество самого помещения, тем привлекательнее становится его цена на момент начала продаж. Это относится к объектам, которые расположены в местах, где инфраструктура активно развивается.
Вклад в ПИФ — форма совместных инвестиций в различные нежилые помещения. Управляющая компания привлекает инвестиционные ресурсы и размещает их в активах. В обмен инвестор получает паи и право на часть дохода от арендных платежей. Также доход может поступать от переоценки фондов.
ПИФ позволяет инвесторам стать совладельцами торговых центров, офисных зданий, складских помещений. Такой подход освобождает инвесторов от необходимости лично заниматься поиском подходящих помещений, арендаторов либо покупателей.
В среднем годовая доходность ЗПИФ может составлять от 10 до 13%. Но значительная часть ЗПИФов устанавливает высокий порог для входа и ориентирована на квалифицированных инвесторов.
Краудлендинг — инвестирование через онлайн-платформы, которые специализируются на заемщиках строительного сектора. Например, платформа МагнумИнвест специализируется на привлечении инвестиций для застройщиков РФ через займы. Можно инвестировать в застройщика многоквартирных домов, при этом не посещать сам объект или офис застройщика.
Чтобы стать заемщиком и разместить свой проект на платформе, предприниматели проходят процедуру скоринга по множеству параметров. Доходность может составить до 30% годовых.
Доходность коммерческого объекта — как рассчитать
Перед тем как вложить средства в коммерческую недвижимость, важно рассчитать ожидаемую доходность. Этот показатель отражает, сколько процентов годовых инвестор может получить от вложений — будь то аренда или перепродажа объекта.
Доходность при сдаче в аренду
Формула расчета доходности:
Чтобы вычислить годовой доход, нужно умножить ежемесячную арендную ставку на 12 месяцев и вычесть расходы на содержание объекта: ремонт, коммунальные платежи, налоги, услуги управляющей компании.
Пример: инвестор приобрел офисное помещение стоимостью 20 млн рублей и сдает его в аренду за 200 000 рублей в месяц.
- Ежегодный арендный доход: 200 000 × 12 = 2,4 млн рублей.
- Годовые расходы: 400 000 рублей.
- Чистый годовой доход: 2,4 млн – 0,4 млн = 2 млн рублей.
Доходность = 2 000 000 / 20 000 000 × 100 = 10%.
Таким образом, доходность составит 10% годовых, а окупаемость коммерческой недвижимости в данном примере — около 10 лет. Если арендная ставка будет выше или расходы меньше — срок окупаемости сократится.
Доходность при перепродаже
Формула расчета доходности:
В сумму расходов учитывают все сопутствующие при покупке и продаже затраты: ремонт, налоги, услуги риелторов и юристов.
Пример: инвестор купил торговое помещение за 15 млн рублей, вложил в ремонт и оформление еще 2 млн рублей, а через два года продал объект за 22 млн рублей.
Доходность = (22 000 000 – 2 000 000) / 15 000 000 – 1 × 100 ≈ 33,3%.
Доходность сделки составила 33,3%. В отличие от аренды, где доход поступает постепенно и регулярно, при перепродаже инвестор получает прибыль единовременно — после завершения сделки. Такой подход может принести высокую разовую доходность, но требует больше времени на поиск выгодного объекта и покупателя.
Что влияет на стоимость недвижимости и ставку аренды
На итоговую цену объекта и размер арендной платы влияет комплекс факторов. Их анализ помогает инвестору выбрать ликвидный актив, спрогнозировать доходность и срок окупаемости коммерческой недвижимости. Рассмотрим эти факторы на конкретном примере — аренде небольшого торгового помещения под кофейню.
Что формирует арендную ставку для кофейни:
Местоположение и трафик. Это решающий фактор. Помещение на первой линии в центре города, рядом со станцией метро или университетом, будет стоить в разы дороже такого же по площади помещения во дворе. Каждый проходящий мимо человек — потенциальный клиент, и его стоимость заложена в арендной плате.
Физические характеристики. Имеет значение все: площадь, планировка, высота потолков, наличие витринных окон, отдельного входа и вытяжки. Для кофейни критически важно наличие коммуникаций под подключение мощного оборудования.
Конкуренция и инфраструктура. Наличие рядом других кафе и точек притяжения, таких как офисные центры или парки, может как увеличить общий трафик, так и создать конкуренцию. Наличие поблизости парковки также является большим плюсом.
Условия договора аренды. Долгосрочный контракт часто заключается по более низкой ставке, чем краткосрочный. Наличие возможности продления, обязанность арендодателя по капитальному ремонту или условия ежегодной индексации ставки также напрямую влияют на ее размер.
Если вы захотите в будущем продать этот объект, на его рыночную стоимость будут влиять уже другие, но часто пересекающиеся факторы:
- Сложившийся арендный доход. Объект с долгосрочным арендным договором и надежным арендатором имеет стабильный доход. Такой объект стоит дороже пустующего. Для оценивания умножают годовой доход на коэффициент, например 12 — столько недвижимость принесет за год.
- Ликвидность объекта. Универсальные помещения стандартной формы и площади легче продать, чем узкоспециализированные или очень большие. Это снижает риски покупателя и положительно влияет на цену.
- Потенциал использования. Если помещение имеет разрешение на использование под разные виды деятельности, это расширяет круг потенциальных покупателей и увеличивает его стоимость.
- Общее состояние рынка. Макроэкономическая ситуация и ставки по кредитам напрямую влияют на спрос и цены на коммерческую недвижимость.
Таким образом, выбирая объект, инвестору стоит оценивать его не только с точки зрения сегодняшней арендной ставки, но и с учетом его ликвидности и потенциала для перепродажи в будущем.
Коротко о главном
- Инвесторам при выборе объектов коммерческой недвижимости для инвестиций стоит учитывать: период окупаемости, рентабельность и ликвидность объекта. Также важно учесть цену предарендной или предпродажной подготовки, размер платежей за коммунальные услуги и техническое обслуживание.
- Преимущества инвестиций в коммерческие объекты: стабильный доход с долгосрочной перспективой, более высокая доходность в сравнении с инвестициями в жилую недвижимость, инструмент может защитить капитал инвестора от инфляции.
- Недостатки инвестиций в коммерческие помещения: высокий первоначальный капитал для приобретения объектов недвижимости, необходимость управлять и обслуживать помещение.
- Также к минусам актива можно отнести такие риски: отсутствие интереса со стороны арендаторов, краткосрочные договоры, высокие расходы на содержание объекта.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/
ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
