В 2023 году на российском рынке недвижимости наблюдался инвестиционный подъем. По оценкам консалтинговых агентств, суммарный размер вложений в коммерческую недвижимость к концу 2023 года достигнет 650–700 млрд ₽ — это максимальное значение с 2014 года. Спрос в этом сегменте формируют как крупные игроки, так и предприниматели среднего уровня, а также частные инвесторы, которые сегодня ищут альтернативные инструменты с высокой доходностью. В статье разбираемся, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость, в какие объекты можно инвестировать и каким способом.
Выгодно ли инвестировать в коммерческую недвижимость
Чтобы принять решение об инвестировании в тот или иной объект коммерческой недвижимости, нужно учесть некоторые факторы. Эти критерии помогут инвестору понять, насколько доходным будет инвестирование собственных средств в данный объект.
Период окупаемости и рентабельность. Для сравнения рентабельности коммерческой и жилой недвижимости возьмем статистику по Москве.
В первом полугодии 2023 года в Москве средняя стоимость квадратного метра общей жилой площади на первичном рынке составила 297 800 ₽. При этом квадратный метр типовой жилой недвижимости стоил 221 200 ₽, улучшенного качества — 273 500 ₽, элитного — 500 600 ₽.
По открытым данным Циана, цены на коммерческую недвижимость варьируются от 8 571 ₽ за квадратный метр подвального помещения до 30 млн ₽ за квадратный метр в дизайнерском бизнес-центре или в ЖК на первой линии. Возьмем среднюю цену за объект недвижимости в размере 55,37 млн ₽.
В среднем доходность коммерческой недвижимости при сдаче в аренду составляет 8–10% годовых. При расчете показателя использовался годовой доход от аренды торговых помещений относительно их первоначальной стоимости.
Это подразумевает, что объект окупится за 10–12 лет. При этом доходность жилой недвижимости от аренды составляет около 4–6% годовых, а инвестиции вернутся через 18–20 лет.
Тогда коммерческий объект стоимостью в 55,37 млн ₽ и доходностью 10% годовых окупится за 10,3 лет. Жилая 2-х комнатная квартира стоимостью 6,5 млн ₽ и доходностью 6% годовых окупится за 16,7 лет.
В среднем коммерческая недвижимость окупается быстрее, но и первоначального капитала потребуется значительно больше.
Ликвидность объекта недвижимости. Обычно сдать жилую площадь под аренду удается быстрее, чем коммерческую. Ликвидность коммерческих помещений зависит от их расположения и площади. Небольшие объекты в хорошо проходимых местах обычно легче сдать в аренду. Отдельно стоящие здания на окраине города подходят в качестве складских помещений, в то время как небольшие здания в центре востребованы для размещения офисов.
Подготовка объекта к передаче в аренду. Когда инвестор планирует приобрести коммерческий объект, важно учесть будущие затраты на подготовку помещения к аренде. Если объект первичного рынка, то придется самостоятельно завершать внутреннюю отделку, так как застройщики часто предоставляют помещения с предчистовой отделкой.
Например, на сервисах поиска специалистов в декабре 2023 года цены на ремонт офисов в Москве стартуют от 6000 ₽ за квадратный метр. Строительная компания возьмет 10 000 ₽ за квадратный метр, если ремонт «под ключ» с подготовкой проектной документации, то цена будет от 27 000 ₽ за квадратный метр.
Для привлечения арендаторов коммерческих помещений часто достаточно чистовой отделки, но объекты с кондиционерами и подключенным интернетом пользуются большим спросом. Иногда предпринимателям важно наличие мебели — это также дополнительные расходы для владельца.
Оплата коммунальных услуг. Стоимость услуг для объектов недвижимости напрямую зависит от их местоположения. В случае размещения объекта в многоквартирных домах тарифы за потребление ресурсов практически совпадают с теми, которые применяются для жилых помещений.
При приобретении отдельно стоящего нежилого здания владельцам часто приходится самостоятельно договариваться с коммунальными службами о подключении к электроснабжению, водоснабжению и канализации. Важно отметить, что тарифы на потребление ресурсов для таких объектов будут заметно выше, чем для жилых помещений.
Самые высокие расходы на коммунальные услуги обычно у владельцев коммерческих помещений в торговых центрах. Так как приходится оплачивать затраты на техническое обслуживание инженерных систем, уборку общих территорий, охраны, администрирование и прочее.
Арендаторы таких объектов, как офисы, магазины или склады, обязаны выплачивать ежемесячную арендную плату, инвестор будет получать регулярный поток денежных средств. Более того, арендные ставки в коммерческой недвижимости обычно выше, чем в жилой, что делает этот вид инвестиций привлекательным с экономической точки зрения.
Поникарова Маргарита Константиновна, агент по недвижимости, представитель компании «Тренд»
Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость
До недавнего времени рынок коммерческой недвижимости не пользовался высокой популярностью у инвесторов. А сейчас стремительно набирает обороты — инвесторы получили обширный выбор объектов, часто обладающих более высокими доходностями по сравнению с жилой недвижимостью. Но, как и у любого инструмента инвестирования тут есть свои плюсы и минусы.
Плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость:
- Стабильный доход — актив будет приносить постоянный денежный поток в виде арендной платы. В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости растет, что позволит получить прибыль при продаже объекта.
- Более высокая доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость в сравнении с инвестициями в жилую недвижимость.
- Защита от инфляции — стоимость на недвижимость обычно растет быстрее, чем цены на другие товары и услуги. Инвестиции в коммерческую недвижимость помогут защитить сбережения от обесценения.
Если купить и сдавать недвижимость в аренду, то, как правило, это всегда долгосрочное соглашение. С магазином возможно заключить арендный договор на срок до 10 лет, при этом учесть индексацию арендной ставки. Не будет постоянной смены арендаторов, инвестору не придется покупать мебель или делать ремонт.
Павел Красавцев, основатель АН NEXT
Слова Павла Красавцева подтверждает и другой эксперт:
Одним из главных преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость является стабильность доходов. В отличие от жилых объектов, коммерческая недвижимость часто гарантирует долгосрочные арендные контракты, обеспечивая постоянный поток денежных средств.
Максим Королев, компания «Третий Рим»
Минусы инвестиций в нежилые помещения:
- Нужен значительный первоначальный капитал, чтобы приобрести нежилую недвижимость.
- Необходимость управлять помещением, обслуживать инфраструктуру или пользоваться услугами управляющей компании.
- Наличие рисков присущих коммерческой недвижимости. Отсутствие интереса со стороны арендаторов, краткосрочные договоры, высокие расходы на содержание объекта.
Инвестору необходимо тщательно проверять чистоту сделки. Рекомендую обзавестись юристом, который грамотно проверит все документы на наличие обременений, кто собственник, есть ли задолженности и другие препятствия.
Также стоит отметить, что коммерческая недвижимость требует более активного управления и контроля со стороны инвестора. Следить за состоянием объекта, заключать и контролировать договоры аренды, решать конфликты — все это требует от владельца времени и усилий.
Маргарита Поникарова Маргарита, агент по недвижимости, представитель компании «Тренд»
Из минусов инвестирования в коммерческие объекты — срок поиска постоянного арендатора. Все зависит от бизнеса, и если арендатор не выйдет на окупаемость точки, то договор будет расторгнут. И нужно будет опять искать нового.
Павел Красавцев, основатель АН NEXT
Объекты для инвестирования
Офисная недвижимость — востребована среди инвесторов, так как имеет достаточно высокий уровень ликвидности. Прибыль зависит от таких условий, как класс помещения, местоположение объекта, площадь офиса, доступность к транспортной инфраструктуре.
Наиболее привлекательной стратегией может быть приобретение офиса на начальных этапах строительства с перспективой заключить договоры с арендаторами.
Торговая недвижимость — разновидность коммерческих объектов, которые подходят для розничной и мелкооптовой торговли товарами и услугами. Основное преимущество инвестирования в такой актив в том, что у собственника есть возможность предлагать арендаторам гибкие условия. Этот фактор помогает инвестору адаптироваться в условиях кризиса, и снижать риски убытков из-за малого спроса на недвижимость. Также инвестор имеет возможность увеличивать арендный поток за счет индексации ставки аренды, ротации арендаторов.
Производственно-складские объекты используют для хранения сырья, готовой продукции, а также для различных производственных операций, включая этапы предпродажной подготовки.
Чтобы получить максимальную прибыль от такого типа инвестиций, инвесторы обычно покупают складские помещения рядом с крупными предприятиями и транспортными развязками. Частные инвесторы предпочитают сдавать склады и производственные помещения в аренду на долгий срок крупному бизнесу.
На текущий момент в России на рынке промышленной недвижимости наблюдается недостаток функциональных складов. В связи с увеличением спроса, уровень свободных площадей достиг рекордно низкого уровня, в то время как ставки аренды стремительно растут.
Гостиничная недвижимость подходит для временного размещения и охватывает разные виды отелей, гостиницы, хостелы, мотели, общежития. Хостелы, мотели и общежития имеют сравнительно низкие цены и более низкий уровень сервиса.
Инвестирование в гостиничную недвижимость может принести инвесторам максимальную доходность при условии, что помещение расположено в местах с большим потоком. Например, в курортных зонах, крупных городах, в которые часто приезжают в командировки. Или если отель находится в центре города, на въезде в городскую черту (при условии, что у отеля есть заезд для автомобилей с магистрали).
Апартаменты как инструмент инвестиций выступает альтернативой приобретению жилых помещений. В сравнении с квартирами апартаменты чаще всего доступны по более низкой цене — разница может доходить до 25%. С точки зрения рентабельности инвестиций апартаменты более привлекательны для инвестора. Срок окупаемости апартаментов на 5–7 лет меньше традиционных квартир.
Поскольку такой тип недвижимости считается нежилой, то не регулируется ЖК РФ. Поэтому есть сложности в судебной практике по спорам, связанным с этим типом имущества, в силу недостаточной разработки законодательной базы.
Гаражи и парковки — еще один сегмент коммерческих помещений. Такие активы часто востребованы в городах с нехваткой парковочных мест и высокой загруженностью дорог. Парковочные места под инвестиции обычно рассматривают в новостройках с подземными паркингами. При приобретении гаражей — учитывают инфраструктуру и трафик. Окупаются такие объекты в среднем за 5–8 лет.
Сейчас на рынке наблюдается такая ситуация: большие помещения плохо сдаются и, как правило, арендаторы сильно торгуются, так как хотят очень дешево снимать. Есть сетевые магазины, которые готовы снять и на 10–15 лет, но у них невысокая ставка и очень сложный договор, и там больше защищен именно арендатор, а не арендодатель. При этом такие договоры включают множество штрафных санкций и ограничений.
Поэтому выгоднее выбрать помещение до 80 м². Наибольшим спросом пользуются помещения 50–60 м², и более маленькие тоже на данный момент пользуются спросом.
Есть вариант — сдать двум организациям, вторая организация уже, как субарендатор будет выступать. В новых ЖК, где большие площади, снимают одно помещение на двоих. Например, в одной стороне Avito, а в другой — кофейня.
Павел Красавцев, основатель АН NEXT
Способы инвестиций в нежилую недвижимость
Купля-продажа. Получение инвестиционной доходности происходит путем покупки нежилого помещения с последующей перепродажей. Часто инвесторы приобретают нежилые помещения в неудовлетворительном состоянии, ремонтируют и продают выше первоначальной цены на 30–40%.
Сдача в аренду. Частные инвесторы могут получить от арендного потока доходность в размере 12-14%. Уровень заполняемости и, следовательно, арендного потока, в большинстве случаев зависим от следующих аспектов: класс бизнес-центра, близкое расположение к территориям бизнес-активности, доступность транспорта, наличие инфраструктуры у объекта (парковка, благоустроенная территория, рядом есть предприятия общественного питания,).
Для торговых объектов ключевым моментом, который влияет на размер ставки, является трафик и местоположение. Для определения местоположения важны следующие факторы: расположение на первой линии домов, высокая посещаемость (в центре жилых районов, в местах с интенсивным потоком людей — недалеко от станций метро, вокзалов, транспортно-пересадочных узлов), возможность размещения витрин и вывесок, наличие транспортных узлов и развязки. Для складов основные требования — местоположение, транспортная развязка.
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ). Обычно коммерческая недвижимость приносит частному инвестору больше выгоды, чем жилые помещения. Особенно если помещение будет давать устойчивый поток арендных платежей на длительный период. Такой актив обеспечивает прибыль примерно в размере 10% ежегодно, инвестиции окупаются в течение 8–10 лет.
| Вид недвижимости | Цена объекта, ₽ | Площадь объекта, м² | Цена за квадратный метр, ₽ |
| Кабинет с арендатором, небольшой магазин, киоск | от 3 млн | ≈10 | от 250 000 |
| Торговое помещение или офис | от 6,5 млн | ≈30 | от 200 000 |
| Сетевой арендатор, чаще всего магазин продуктов | от 30 млн | ≈80 | от 120 000 |
| Складской комплекс | от 300 млн | 3000+ | от 55 000 |
| Офис в бизнес-центре | от 800 млн | 1500+ | от 313 000 |
Предложения на сервисе объявлений по запросу купить ГАБ в Москве. Цены по состоянию на ноябрь 2023 года. Источник: avito.ru
Инвестиции в строительство — может быть наиболее прибыльным способом инвестирования для частных инвесторов. После введения объекта недвижимости в эксплуатацию его рыночная стоимость обычно возрастает на 20–50%.
Если инвестор планирует проинвестировать проект в ходе строительства, то стоит учесть инфраструктуру места, проектирование пространства, местоположение и транспортную развязку. Чем выше качество самого помещения, тем привлекательнее становится его цена на момент начала продаж. Это относится к объектам, которые расположены в местах, где инфраструктура активно развивается.
Вклад в ПИФ — форма совместных инвестиций в различные нежилые помещения. Управляющая компания привлекает инвестиционные ресурсы и размещает их в активах. В обмен инвестор получает паи и право на часть дохода от арендных платежей. Также доход может поступать от переоценки фондов.
ПИФ позволяет инвесторам стать совладельцами торговых центров, офисных зданий, складских помещений. Такой подход освобождает инвесторов от необходимости лично заниматься поиском подходящих помещений, арендаторов либо покупателей.
В среднем годовая доходность ЗПИФ может составлять от 10 до 13%. Но значительная часть ЗПИФов устанавливает высокий порог для входа и ориентирована на квалифицированных инвесторов.
Краудлендинг — инвестирование через онлайн-платформы, которые специализируются на заемщиках строительного сектора. Например, платформа МагнумИнвест специализируется на привлечении инвестиций для застройщиков РФ через займы. Можно инвестировать в застройщика многоквартирных домов, при этом не посещать сам объект или офис застройщика.
Чтобы стать заемщиком и разместить свой проект на платформе, предприниматели проходят процедуру скоринга по множеству параметров. Доходность может составить до 20% годовых.
Коротко о главном
- Инвесторам при выборе объектов коммерческой недвижимости для инвестиций стоит учитывать: период окупаемости, рентабельность и ликвидность объекта. Также важно учесть цену предарендной или предпродажной подготовки, размер платежей за коммунальные услуги и техническое обслуживание.
- Преимущества инвестиций в коммерческие объекты: стабильный доход с долгосрочной перспективой, более высокая доходность в сравнении с инвестициями в жилую недвижимость, инструмент может защитить капитал инвестора от инфляции.
- Недостатки инвестиций в коммерческие помещения: высокий первоначальный капитал для приобретения объектов недвижимости, необходимость управлять и обслуживать помещение.
- Также к минусам актива можно отнести такие риски: отсутствие интереса со стороны арендаторов, краткосрочные договоры, высокие расходы на содержание объекта.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/
ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
