Классы жилья в России: какие бывают и как определить

Рынок недвижимости в России предлагает широкий выбор квартир, от простых и доступных до роскошных и эксклюзивных. Чтобы разобраться в этом многообразии, покупателям помогают категории или классы недвижимости. Рассмотрим, какие бывают классы жилья и на что обращать внимание при выборе квартиры.

Что такое класс жилья и зачем он нужен

Класс жилья — это характеристики уровня комфорта и качества жилой недвижимости. Класс учитывает местоположение, архитектурные и планировочные решения, строительные материалы, инфраструктуру района и наличие дополнительных услуг.

Классификация квартир необходима для упорядочения рынка недвижимости и облегчения выбора. Покупатель сравнивает объекты в рамках одного класса и понимает, за что платится более высокая цена. Класс жилья влияет на инвестиционную привлекательность квартиры и потенциал роста стоимости в будущем.

Кто и по каким критериям определяет

В России нет единого государственного стандарта для классификации жилья. Это разграничение существует только на словах. Обычно класс определяет застройщик или риелтор на основе факторов:

• местоположение и престижность района;
• архитектурные и планировочные решения;
• качество строительных материалов и отделки;
• инфраструктура и благоустройство территории;
• высота потолков;
• наличие дополнительных услуг и сервисов.

Крупные девелоперы разрабатывают собственные стандарты классификации жилья, которые могут отличаться от общепринятых. Но в целом выделяют четыре основных класса: эконом, комфорт, бизнес и премиум или элитный.

Где прописаны критерии классов жилья

Поскольку в России отсутствует единый законодательный акт или государственный стандарт (ГОСТ), который бы строго регламентировал классы жилой недвижимости, критерии носят скорее рыночный и договорной характер. Это означает, что классификация формируется под влиянием нескольких ключевых источников.

1. Внутренние стандарты девелоперских компаний

Это основной и наиболее важный документ на сегодняшний день. Крупные застройщики, особенно федеральные, разрабатывают собственные корпоративные стандарты (СТО — стандарты организации). В этих документах детально прописываются:

• Технические требования: толщина и марка бетона, тип утеплителя, марки оконных профилей и стеклопакетов, параметры шумо- и теплоизоляции, лифтового оборудования, инженерных систем (отопление, вентиляция, водоснабжение).
• Планировочные решения: минимальная площадь квартир и кухонь, высота потолков, варианты отделки (если она предусмотрена), наличие кладовых, гардеробных.
• Требования к проекту: плотность застройки, доля зеленых зон, количество машино-мест на квартиру, зонирование территории, наличие и оснащенность детских и спортивных площадок.

Именно эти стандарты являются для покупателя главным ориентиром. Заявленный класс — это обещание застройщика соответствовать своим же внутренним правилам.

2. Рекомендации профессиональных сообществ

Для унификации подходов на рынке профессиональные организации разрабатывают рекомендательные документы. Наиболее авторитетным является Свод правил (СП) 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» (актуализированная версия СНиП 31-02-2001), который, однако, в основном касается технических норм, а не рыночной классификации.

Более точно критерии описываются в документах, разработанных отраслевыми объединениями. Например, Рекомендации по классификации объектов жилой недвижимости, подготовленные Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) и другими экспертами рынка. Хотя они и не являются обязательными к исполнению, многие крупные игроки рынка ориентируются на них.

3. Критерии банков и оценочных компаний

Финансовые институты играют ключевую роль в формализации классов. Банки, выдающие ипотечные кредиты, проводят собственную оценку ликвидности объекта недвижимости. Для этого они разрабатывают внутренние методики, которые включают:

• Оценку качества строительства и материалов.
• Анализ локации и социальной инфраструктуры.
• Изучение репутации застройщика.

От присвоенного банком класса может зависеть одобрение кредита, его сумма и даже процентная ставка. Аналогичными методами пользуются и независимые оценщики для определения рыночной стоимости объекта.

4. Соглашения между риелторскими компаниями

На вторичном рынке классификация носит еще более условный характер и часто основывается на сложившейся практике и устных договоренностях между риелторами. Они опираются на общепринятые рыночные представления о том, что такое «эконом», «комфорт» или «бизнес-класс» в конкретном городе или даже районе.

Что это значит для покупателя?

Покупателю важно понимать, что класс жилья — это в первую очередь маркетинговое понятие, а не юридическое. Застройщик может назвать свой проект «бизнес-классом», но его стандарты могут лишь частично соответствовать ожиданиям рынка.

На что обращать внимание:

1. Изучайте документацию застройщика. Запросите подробное описание стандартов отделки, используемых материалов и оборудования. Это часто публикуется на сайтах добросовестных компаний.
2. Сравнивайте проекты. Не полагайтесь только на название класса. Сравните планировки, высоту потолков, материалы и инфраструктуру разных ЖК, заявленных в одном классе.
3. Читайте ДДУ. В договоре долевого участия должны быть максимально подробно указаны параметры квартиры и материалы, которые будут использованы.
4. Доверяйте, но проверяйте. Репутация застройщика, его предыдущие реализованные проекты и отзывы жителей — лучший показатель того, соответствует ли объявленный класс реальности.

Таким образом, критерии классов жилья «прописаны» в совокупности внутренних стандартов застройщиков, рекомендательных документов профильных объединений и методиках финансовых институтов. Задача покупателя — критически оценивать эти данные и делать осознанный выбор.

Можно ли повысить класс жилья в своем доме

Повысить класс недвижимости в построенном доме сложно, многие факторы — местоположение, архитектура и планировка уже не изменить. Но можно улучшить с помощью:

• качественного ремонта с использованием дорогих материалов;
• установки современных инженерных систем и «умных» технологий;
• благоустройства придомовой территории и создания дополнительной инфраструктуры — открытие в пешей доступности поликлиник, школ, детских садов:
• организации дополнительных сервисов для жильцов — консьерж-сервиса, охраны, закрытой парковки, ресепшна.

Эти меры повысят уровень комфорта и приблизят квартиру к высокому классу, но полностью изменить ее статус не смогут.

Инфраструктура района напрямую влияет на классификацию жилого комплекса. Например, в премиум-классе объекты строятся в уже развитых локациях, в то время как комфорт-класс может появляться в менее развитых местах, которые еще предстоит облагородить.

 

Александр Мирошниченко

частный инвест-брокер в недвижимости

Классы жилья в России

В нашей стране жилье разделено на классы: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Основные различия между классами недвижимости начинаются с локации и используемых материалов.

Эконом-класс — недорогое типовое жилье

Жилье эконом-класса предназначено для покупателей с ограниченным бюджетом. Квартиры эконом-класса — небольшие и стандартные, их характеристики:

• расположение в спальных районах или на окраинах города;
• типовые планировки, небольшие квартиры (однокомнатные 30-40 кв.м, двухкомнатные 45-55 кв.м);
• использование недорогих строительных материалов;
• минимальная отделка и благоустройство, на территории есть небольшие детские и спортивные площадки;
• ограниченная инфраструктура района — мало образовательных и лечебных учреждений, нет популярных магазинных сетей;
• дополнительные услуги отсутствуют или ограничены охраной и обслуживанием дома.

Несмотря на скромные характеристики, жилье эконом-класса пользуется спросом у тех, кто ценит доступную цену и готов пожертвовать некоторым комфортом.

Эконом-класс — это довольно скромные постройки с минимальным озеленением и коммерцией, если она присутствует. В эконом-классе редко встретишь продуманный дизайн или разнообразие планировок. Чаще всего это студии или однокомнатные квартиры.

 

Александр Мирошниченко

частный инвест-брокер в недвижимости

Комфорт-класс — удобные квартиры для жизни

Жилье комфорт-класса — это «золотая середина» между бюджетным и премиальным сегментами. Характеристики квартир комфорт-класса:

• расположение в развитых районах с хорошей транспортной доступностью;
• разнообразные планировки — стандартные и улучшенные варианты, квартиры больших площадей (однушки 35-50 кв.м, двушки 55-70 кв.м);
• использование качественных строительных материалов;
• стандартная отделка и благоустройство территории, есть озеленение, детские и спортплощадки, предусмотрены зоны отдыха;
• из услуг: возможен консьерж, видеонаблюдение;
• в районе есть школы, детские садики, поликлиники, парикмахерские, возможно наличие небольшого ТЦ или супермаркета.

Комфорт-класс ориентирован на покупателей со средним достатком, которые ценят разумное соотношение цены и качества.

Класс «комфорт» предполагает наличие коммерческих помещений и более разнообразные планировки. Здесь архитектурное решение и материалы лучше, чем в эконом-классе.

 

Александр Мирошниченко

частный инвест-брокер в недвижимости

Бизнес-класс — индивидуальные комфортные проекты

Жилье бизнес-класса предлагает повышенный уровень комфорта и престижа. Здесь больше используются индивидуальные решения и планировки. Характеристики квартир бизнес-класса:

• расположение в престижных районах города — в центре города или рядом с бизнес-центрами;
• современные архитектурные решения и нестандартные планировки — совмещение кухни и гостинной, увеличенные площади (однушки от 50 кв.м, двушки от 70 кв.м), высокие потолки;
• использование высококачественных строительных и отделочных материалов;
• развитая инфраструктура и благоустройство с помощью ландшафтного дизайна — есть детские и спортплощадки, зоны барбекю, сама территория, как правило, закрыта от посторонних и охраняется;
• из дополнительных услуг — консьерж-сервис, видеонаблюдение, подземный паркинг, иногда фитнес-центр.

Бизнес-класс ориентирован на успешных и обеспеченных покупателей, которые ценят комфорт и престиж.

Бизнес-класс предлагает улучшенные условия: консьерж-сервис, охраняемые парковки и высокий уровень отделки. Дома в этом классе могут выглядеть так же, как в комфорт-классе, но предложение услуг и качество выполнения существенно выше.

 

Александр Мирошниченко

частный инвест-брокер в недвижимости

Премиум-класс и элитный — эксклюзивные квартиры

Жилье премиум и элитного класса — это высший сегмент рынка недвижимости. Его отличают:

• расположение в самых престижных и экологически благоприятных районах: рядом с парками, озерами и лесными зонами;
• эксклюзивные архитектурные решения и большие площади (от 100 кв.м), однушек в этом классе жилья не бывает, уникальные планировки — высокие потолки, панорамное остекление, в квартирах могут быть веранды, огромные лоджии, мезонины, эркеры и башни;
• использование дорогостоящих и эксклюзивных материалов;
• высокий уровень благоустройства двора — закрытая и охраняемая территория, ландшафтный дизайн, детские и спортплощадки, фонтаны, зоны отдыха;
• широкий спектр дополнительных услуг и сервисов — фитнес-центры, рестораны, престижные салоны красоты, консьерж и охрана 24/7, подземный паркинг, спа, химчистка.

Премиум и элитное жилье ориентировано на состоятельных покупателей, которые ценят роскошь, эксклюзивность и высокий уровень комфорта.

Премиум-класс выделяется наиболее высококачественными материалами, включая экоматериалы, и предлагает самый лучший уровень ландшафтного дизайна, эксклюзивные локации и максимум сервиса. Это самый дорогой и качественный сегмент на рынке жилья.

 

Александр Мирошниченко

частный инвест-брокер в недвижимости

Помимо представленных классов, есть и промежуточные категории, например, «комфорт-плюс» или «бизнес-лайт». Они сочетают характеристики разных классов, обычно нечто среднее между комфортом и бизнесом.

Классы жилья в России: сравнительная таблица

Не все параметры одинаковы даже в рамках одного класса. Например, в элитном жилом комплексе, построенном в историческом здании, высота потолков может быть ниже 3,2 метров. Но это не делает его менее престижным. Ведь он обладает другими преимуществами: аутентичной архитектурой, уникальным местоположением рядом с музеями, театрами, ресторанами. У него закрытая территория, есть консьерж-сервис, фитнес-центр, кладовки и подземный паркинг.

Какой класс выбрать

При выборе класса жилья учитывают финансовые возможности, потребности и предпочтения. Если планируется купить квартиру для проживания, то ориентируются на факторы:

• бюджет и возможность взять ипотеку;
• размер семьи и необходимую площадь квартиры;
• требования к инфраструктуре района и транспортной доступности;
• желаемый уровень комфорта и качества отделки.

При поиске доступного варианта, эконом-класс — хороший выбор. А для более комфортного проживания лучше присмотреться к квартирам класса повыше.

Если рассматривать квартиру как инвестицию, на первый план выходят другие критерии:

• престижность района и перспективы его развития;
• репутация застройщика и качество строительства;
• потенциал роста стоимости жилья в будущем;
• возможность сдавать квартиру в аренду и получать доход.

Чем выше класс новостроек, тем больше инвестиционная привлекательность. Однако и цена на такие объекты будет выше, что необходимо учитывать при планировании инвестиций. С точки зрения долгосрочных инвестиций, квартиры бизнес-класса и выше перспективнее, так как обладают потенциалом сильного роста цены.

Инвестировать в сферу недвижимости можно и с меньших сумм с помощью платформы МагнумИнвест. Доходность до 30% годовых. Платформа проверят бизнес, реализующий строительные проекты, который предоставляет инвесторам дополнительное обеспечение возвратности инвестиций.

Наблюдается тенденция уменьшения сегмента эконом-класса и роста комфорт и бизнес-классов. Покупатели стали привыкать к более высокому уровню жилья, предлагаемого в новостройках, и не интересуются эконом-классом из-за его недостаточного предложения по сравнению с более комфортабельными классами.

Для инвесторов вторичный рынок эконом- и комфорт-класса остается привлекательным для флиппинга — покупки, улучшения и последующей перепродажи. Новостройки бизнес-класса привлекают инвесторов стабильностью и ростом цен, в отличие от более рискованных премиум-классов.

В настоящее время рынок жилья испытывает влияние экономических и законодательных изменений, что приводит к различным колебаниям цен и стабильности сегментов. Все это стоит учитывать при выборе объекта для жизни или инвестиций.

 

Александр Мирошниченко

частный инвест-брокер в недвижимости

Коротко о главном

• Классы жилых комплексов определяют уровень комфорта в квартире. Это качество строительных материалов, планировка, инфраструктура района и даже высота потолков.
• В России выделяют четыре основных класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и премиум или элитный.
• Класс жилья влияет на стоимость квадратного метра и инвестиционную привлекательность квартиры.
• При выборе класса жилья необходимо учитывать свои финансовые возможности, потребности и цели — проживание или инвестиции.
• Чем выше класс, тем больше его инвестиционная привлекательность, но и цена больше. Понимание различий между классами жилья дает сделать осознанный выбор, соответствующий требованиям и бюджету.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/

ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.