В российской строительном секторе есть такие понятия, как девелопер и застройщик. В жизни эти понятия часто смешиваются, но в законодательстве и договорах встречается только застройщик, а про девелоперов рассказывают в федеральных и деловых медиа. В чем разница между ними, что такое девелопмент, кто такие девелоперы в недвижимости, как выбирать проекты для инвестирования — рассказывает эксперт Валерий Кузнецов.
Кто такой девелопер и чем отличается от застройщика
В российской практике термин девелопмент появился от английского real estate development, что дословно переводится как «развитие недвижимости». Получается, что девелопмент — это процесс разработки и создания объектов недвижимости.
Можно дать такое определение девелопера: это физ- или юрлицо, которое занимается комплексной подготовкой и реализацией проектов в строительном секторе, то есть создает объект недвижимого имущества, реконструирует или изменяет существующее здание, часть земли с целью максимизировать прибыль от проекта.
Девелопер в недвижимости разрабатывает, сопровождает и продвигает девелоперские проекты, которые связаны со строительством, реконструкцией, модернизацией объектов или участков земли.
Застройщик — юридическое лицо, принадлежащее или не принадлежащее девелоперу, которое занимается созданием объекта недвижимости самостоятельно, или с привлечением генерального подрядчика, осуществляет управление финансированием строительства, и продажами.
Основное отличие девелопера от застройщика заключается в том, что девелопер разрабатывает бизнес-проект, а застройщик реализует этот проект в соответствии с утвержденным техзаданием.
Кроме того, девелоперская компания несет ответственность за реализацию проекта в целом, а застройщик — за строительство объекта недвижимого имущества, и покупатели недвижимого имущества могут предъявлять претензии по срокам, качеству постройки и гарантийного обслуживания застройщику, так как договорные обязательства покупателей связывают именно с ним.
Компания может нести материальную ответственность за застройщика в том случае, если застройщик — дочерняя компания.
Что делает девелопер
Разработка стратегии развития бизнеса. Включает стратегическое управление, основанное на долгосрочном планировании, и риск-менеджмент, который позволяет минимизировать потенциальные убытки и повысить финансовую устойчивость в условиях изменяющегося рынка.
Поиск и оценка земельных участков. На этапе поиска земельных участков он проводит анализ рынка недвижимости, чтобы определить локации, которые имеют потенциал роста стоимости. Также оцениваются сроки окупаемости проекта и потенциальные риски. Факторы, которые нужно учитывать при поиске участков земли: местоположение, размер, инфраструктура, транспортная доступность, экологическая обстановка.
Разработка концепции проекта. После того как потенциально выгодная земля найдена, следует этап создания концепции будущего бизнес-проекта. Концепция содержит в себе архитектурный стиль, архитектурно-строительные решения, инженерное оборудование территории.
Разработка проектных документов. Чтобы получить разрешение на строительство, он готовит документацию. Проектно-сметная документация состоит из чертежей объектов недвижимого имущества, а также спецификации используемых материалов и оборудования.
Получение необходимых разрешений и лицензий на строительство. Чтобы начать строить, нужно получить разрешения и лицензии. Выдают их органы государственной власти и местное самоуправление.
Финансирование строительства объектов недвижимого имущества. Он может финансировать строительство за счет собственного капитала, привлекать банки для кредитования проектов или использовать инвестиции от других лиц.
Строительство объектов недвижимого имущества. Компания организует строительные работы через свои дочерние компании или привлекает сторонних подрядчиков.
Продажа объектов недвижимого имущества. В период строительства и вплоть до его завершения он может реализовать объекты недвижимости с помощью брокеров, агентств недвижимости либо создать собственный отдел продаж.
Управление объектами недвижимого имущества после их сдачи. После того как объекты недвижимости были проданы или сданы в аренду, он может через дочерние компании вести гарантийное обслуживание и управление объектами недвижимости. Также зачастую специалист может привлекать сторонние компании, оказывающие профессиональные услуги по комплексному управлению и обслуживанию объектов недвижимости.
Маркетинг и продвижение проектов. Компания разрабатывает маркетинговую стратегию, занимается пиаром бренда, сотрудничает с брокерами и агентствами недвижимости, чтобы презентовать объекты недвижимости потенциальным покупателям. Все эти действия совершаются с целью привлечения внимания к объектам.
Работа с инвесторами и партнерами. Для реализации действующих крупных проектов и масштабирования бизнеса в будущем специалист должен привлекать партнеров — банки, частных инвесторов, страховые и пенсионные фонды, инвестиционные фонды.
Виды девелопмента
В зависимости от выполняемых задач различают следующие виды:
Fee-девелопмент предполагает, что в проект инвестируют сторонние лица либо банк. Девелоперская компания же участвует в проекте без инвестирования собственных денежных средств. В данном случае, она по заказу собственника занимается разработкой и ведением объекта недвижимости, при этом финансовые риски на себя не берет.
Speculative-девелопмент предполагает полную ответственность со стороны девелоперской компании. Она разрабатывает проект и реализует его за собственные средства, принимает на себя все риски, связанные с реализацией проекта, получением разрешений и лицензий, изменением рыночной ситуации. После реализации проекта объекты недвижимости продаются.
BTS-девелопмент — механизм строительства, реконструкции или модернизации объектов недвижимости под требования заказчика, который обязуется оплатить все необходимые работы, а также заключить договор долгосрочной аренды или купли-продажи. Заказчик финансирует все работы, а компания полностью берет на себя организацию процесса проектирования и строительства объекта недвижимости.
Кроме организационной модели, проекты различаются по подходу к формированию финансового результата:
Стоимостно-ориентированный девелопмент направлен на рост рыночной стоимости объекта. Основная цель — создание ликвидного актива, который можно продать с максимальной прибылью. В этом подходе главное — привлекательность локации, архитектурные решения, инфраструктура и другие факторы, которые повышают итоговую капитализацию. Подходит для жилых проектов, апартаментов, премиальной и бизнес-архитектуры.
Доходно-ориентированный девелопмент предполагает, что объект создается для долгосрочного владения — здесь фокус на постоянном доходе от эксплуатации. Например, управления сервисами, гостиничного или коммерческого обслуживания. Такой подход характерен для офисных центров, торговых комплексов, складской и гостиничной недвижимости.
Критерии выбора надежного девелопера
Выбирать стоит по тем же принципам, что и контрагента. При этом есть некоторые критерии, связанные с отраслевыми особенностями, на которые стоит обратить внимание. Разберем подробнее:
Опыт работы свидетельствует о том, что девелопер имеет достаточно компетенций в сфере строительства, чтобы успешно реализовать проект. Например, крупные российские компании работают на рынке не менее десяти лет. За это время у них сформировалась история деятельности, которую можно оценивать по проектам, сданным в эксплуатацию — были ли переносы плановых сроков строительства и передачи квартир дольщикам, были ли обращения владельцев квартир по качеству строительства. На сайте ФНС из выписки ЕГРЮЛ можно узнать основные сведения о компании — дату и адрес регистрации юридического лица, уставный капитал, учредителей.
Реализованные проекты стоит изучить, чтобы оценить объемы сданных в эксплуатацию объектов строительства. Узнать о проектах можно в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), в системе есть информация обо всех проектах, которые строятся по Федеральному закону N 214-ФЗ. Если компания строит в нескольких регионах — это также косвенно указывает на то, что компания умеет привлекать инвестиции.
Финансовое состояние нужно проверять, чтобы убедиться, что у компании достаточно средств для завершения строительных работ на объекте недвижимого имущества.
На сайте ФНС в «Прозрачном сервисе» можно узнать сведения об учредителях (участниках) и руководителях компаний, информацию о правонарушениях, связанных с неуплатой налогов и обязательных сборов. Бухгалтерскую отчетность можно найти на Государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности (Ресурс БФО) по ИНН и ОКПО компании. В отчетности стоит обратить внимание на:
- наличие и величину кредиторской задолженности и заемных средств,
- величину дебиторской задолженности,
- стоимость основных и оборотных активов,
- прибыль за последние несколько лет.
Но при этом следует помнить, что в основном, строительство осуществляется за счет проектного финансирования, и до завершения строительства величина обязательств может быть существенной.
Документы, которые должен предоставить девелопер (застройщик) для заключения сделки с покупателем-инвестором — разрешение на ведение строительной деятельности, документы на участок земли, договор страхования гражданской ответственности застройщика. Эти документы можно найти в ЕИСЖС в карточке проекта.
Проектные декларации по проекту размещаются в ЕИСЖС. Найти их можно через сервис проверок новостроек по какому-либо из реквизитов объекта недвижимого имущества (адрес, дом, ID, застройщик, ГК, ИНН, ПД, ЖСК). В карточке дома есть информация о сроках сдачи объекта недвижимого имущества, фотографии с места проведения строительных работ, информация о цене одного квадратного метра и об инфраструктуре. Тут же можно зайти на карточку застройщика и посмотреть проектные декларации по объектам недвижимости, которые уже сданы в эксплуатацию.
Партнеров и инвесторов, которые работают с девелопером, также нужно проверить. Если с ним сотрудничают компании и банки федерального уровня, то это признак надежности. Сегодня при строительстве многоквартирных домов используется проектное финансирование. Поэтому первоочередно стоит оценить финансовую надежность и устойчивость банковской организации, которая будет открывать эскроу-счет застройщику, а в случае незавершения строительных работ вернет денежные средства покупателям.
Репутацию можно проверить по публикациям в федеральных СМИ (Известия, КоммерсантЪ, Ведомости), деловых системообразующих СМИ (РБК, Forbes, Секрет фирмы), чтобы узнать, была ли компания замешана в каких-либо скандалах или разбирательствах. Также стоит изучить отзывы клиентов и инвесторов в интернете, но есть вероятность наткнуться на заказные отзывы. Целесообразнее будет лично посетить уже сданный в эксплуатацию объект и пообщаться с владельцами или жильцами недвижимости.
Как инвестору заработать на девелоперских проектах
Изменения в законодательстве и введение льготных ипотечных программ привело к увеличению стоимости строительства новостроек и, соответственно, к повышению цен на жилье.
Рост ключевой ставки Банка России усилил интерес покупателей к первичному рынку недвижимости из-за льготных программ. При сохранении ставки на этом уровне и без существенной корректировки льготных программ цены на первичную недвижимость будут продолжать расти, а значит, их инвестиционная привлекательность после окончания строительства повысится.
Основной способ заработка инвесторов — покупка квартиры на начальном этапе строительства с целью ее дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Но печальный опыт некоторых крупных компаний совершенно не стимулирует инвесторов рисковать деньгами.
Второй способ — покупка машино-мест и их сдача в аренду. Такая инвестиция принесет доход не менее, чем через 10 лет.
Третий способ — покупка квартиры на первом этаже с целью создания коммерческого помещения под кафе, магазин или салон красоты.
На рынке более востребованы квартиры с качественным ремонтом и необходимой бытовой техникой. Поэтому в ближайшей перспективе застройщики будут максимально оснащать квартиры перед первичной продажей.
Если рассматривать апартаменты как инвестиционную покупку, то с финансовой точки зрения это выгодно. Их основная проблема в том, что на законодательном уровне такой вид недвижимости до сих пор приравнивается к коммерческому.
Какие факторы влияют на выбор типа девелоперского проекта
Выбор зависит от целого ряда факторов, которые компания анализирует до начала работ:
Локация. Развитые центральные районы с высокой стоимостью земли больше подходят для доходно-ориентированного девелопмента — гостиницы, апарт-отели, бизнес-центры. Отдаленные районы с потенциалом роста — для стоимостно-ориентированного девелопмента, предполагающего рост капитализации после завершения строительства.
Спрос и потребности целевой аудитории. Компания анализирует, какие объекты востребованы в конкретной локации: жилые квартиры, офисные площади, торговые зоны или склады. Например, в районе с активной застройкой новыми жилыми кварталами может быть актуальным BTS-девелопмент под супермаркет или логистический центр.
Финансовые возможности. При ограниченном бюджете часто выбирают fee-девелопмент, где минимизируются финансовые риски. При наличии сильного финансового партнера возможна реализация спекулятивного проекта с расчетом на рост стоимости.
Градостроительные ограничения и статус земли. На некоторых участках допустима только жилая или только коммерческая застройка. Это ограничивает выбор модели девелопмента и сужает стратегию компании.
Инфраструктура и транспортная доступность. Участки рядом с метро, автодорогами, парками, школами или торговыми центрами имеют больший инвестиционный потенциал и подходят для проектов комфорт- и бизнес-класса.
Конкуренция на локальном рынке. Если на территории уже реализовано несколько жилых комплексов, компания может выбрать нишевый проект — например, апартаменты с сервисом или редевелопмент с нестандартной архитектурой.
Основные риски
Несмотря на потенциально высокую прибыль, девелоперские проекты несут в себе значительные риски:
Регуляторные. Изменения в законодательстве, градостроительных нормах или налоговой политике могут приостановить проект или сделать его дороже. Например, ужесточение требований по парковочным местам или противопожарной безопасности.
Нарушение сроков. Даже при наличии разрешений возможны задержки из-за проблем с подрядчиками, поставками стройматериалов, погодными условиями или сложностями в подключении коммуникаций.
Финансовые. Ошибки в расчетах, рост стоимости стройматериалов, падение спроса или недостаток ликвидности у инвесторов может привести к дефициту финансирования и заморозке проекта.
Репутационные. Конфликты с жильцами, низкое качество строительства или нарушение сроков могут нанести урон имиджу компании и затруднить продажи следующих проектов.
Маркетинговые. Ошибки в позиционировании объекта, неверная оценка потребностей аудитории или высокая конкуренция могут привести к слабому интересу со стороны покупателей.
Юридические. Неправильно оформленные документы, проблемы с землей, права третьих лиц на участок или строение могут стать основанием для судебных разбирательств.
Как выбирать девелоперские проекты для инвестирования: основные факторы
При выборе компании с точки зрения надежности и качества, важно найти разумный баланс между предлагаемой ценой, локацией присутствия, конкурентами и перспективами развития. Перечислим главные факторы:
Надежность девелоперской компании. Она стабильно сдает объекты в срок, выполняет гарантийные обязательства и сотрудничает с проверенными подрядчиками и банками. Проверить можно через выписку ЕГРЮЛ, ЕИСЖС, «Прозрачный бизнес» на сайте ФНС, а также по бухгалтерской отчетности.
Локация и характеристики проекта. Инвестору стоит оценить транспортную доступность, наличие социальной инфраструктуры, экологическую ситуацию, а также уровень конкуренции в районе. Чем выше привлекательность локации — тем выше потенциальная доходность от аренды или перепродажи.
Финансовая устойчивость проекта. Инвестору важно понимать, за чей счет строится объект. Если компания использует проектное финансирование и открывает эскроу-счета, это снижает риски. Также стоит обратить внимание на наличие партнерства с крупными банками и инвестфондами — это признак надежного проекта.
Целевое назначение и формат объекта. Тип недвижимости определяет потенциальную модель дохода. Например, квартиры комфорт-класса оптимальны для перепродажи или краткосрочной аренды. А объекты премиум-сегмента требуют больших вложений, но могут принести высокую прибыль при правильном управлении.
Этап реализации проекта. Покупка на этапе котлована наиболее доходна, при этом сопряжена с наибольшими рисками. Проекты на стадии завершения более предсказуемы, но и цена входа выше.
В крупных городах доходность от инвестиций в проекты экономкласса выше из-за притока мигрантов и туристов, которые готовы снимать более доступное жилье или арендовать его на короткий срок.
Если же инвестор планирует инвестировать денежные средства в сектор недвижимости, но при этом не желает становиться владельцем, то альтернативным инструментом может выступить краудлендинг (способ коллективного финансирования проектов).
Например, онлайн-платформа МагнумИнвест предлагает инвестиционные проекты в сфере строительства. Заемщиками выступают застройщики многоэтажных жилых комплексов, которые строят по эскроу. Застройщик предлагает проект, онлайн-платформа оценивает инвестиционную привлекательность предложения, надежность заемщика и принимает решение — размещать инвестиционное предложение на платформе или нет.
Примеры инвестиционных предложений от заемщиков-застройщиков на платформе МагнумИнвест. Инвестору предоставляется информация о параметрах займа и проекта, данные заемщика.
Коротко о девелопменте
- Кто такие девелоперы и чем они занимаются. Они создают объект недвижимого имущества, реконструируют или изменяют существующее здание, часть земли с целью максимизировать прибыль от проекта. Не стоит путать с застройщиком — это юридическое лицо девелопера.
- Функции девелопера. Разрабатывает стратегию проекта, оценивает участки, продумывает концепцию и готовит проектную документацию. Он получает разрешения, привлекает финансирование, организует строительство и продажу объектов. Может управлять недвижимостью после сдачи, занимается продвижением проектов и взаимодействует с инвесторами.
- Надежный девелопер — это компания с опытом от 10 лет, у которой есть завершенные проекты без срыва сроков, разрешения, проектные декларации и документы на землю. Информацию можно посмотреть в ЕИСЖС, на сайтах ФНС и Минстроя и в выписке ЕГРЮЛ. Репутацию можно проверить через публикации в СМИ и отзывы, но лучше лично посмотреть сданные объекты и пообщаться с жильцами.
- Основной способ получить доходность для инвестора — покупка квартиры на начальном этапе строительства с целью ее дальнейшей продажи или сдачи в аренду.
- Застройщики могут получить финансирование на инвестиционной платформе МагнумИнвест. А заемщики — доходность до 30% годовых.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/
ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
