Что такое коливинг

Первый коливинг появился в Лондоне еще в 1930-х, а в уже в 2000-х тренд на «совместное проживание» получил второе рождение. Сейчас такой формат жилья становится все более востребованным благодаря популярности удаленного формата работы и высоких цен на покупку и аренду жилья. Рассказываем простыми словами, что такое коливинг, почему его можно считать перспективным проектом.

Что такое коливинг

Коливинг — это что-то среднее между общежитием и коворкингом. Это может быть большая квартира или даже дом, где жильцы снимают небольшие комнаты, а кухня, ванная и зоны отдыха — общие.

В коливингах или рядом с ними, как правило, развита инфраструктура — магазины, кафе, фитнес-залы. Еще их стараются располагать ближе к центру города и транспортным развязкам — молодежь не любит жить на окраинах и долго добираться до работы или развлечений. У жильцов нет бытовых обязательств друг перед другом: в стоимость аренды обычно входят уборка общих комнат, хозтовары и коммунальные услуги.

Как правило, стоимость посуточной или месячной аренды комнаты в коливинге существенно ниже, чем в апарт-отелях или обычных квартирах. Это делает такое жилье очень удобным и выгодным для начинающих специалистов или студентов.

Кто живет в коливингах

Основное отличие от обычного студенческого общежития или отеля — социальная среда. В коливинг не может въехать кто угодно — резидентов из числа желающих отбирает комьюнити-менеджер. Обычно это выглядит как небольшое собеседование, где соискателя спрашивают не только о его работе, чтобы оценить платежеспособность, но и об интересах, чтобы всем соседям было комфортно общаться друг с другом.

Целевая аудитория коливингов

Основная целевая аудитория коливингов — зумеры и миллениалы — люди от 18 до 30-35 лет. Сфера деятельности значения не имеет, это могут быть свободные художники, IT-специалисты, музыканты, менеджеры или рекламщики. Резидентов объединяет идея жизни в комфортной среде в обществе сверстников — так проще заводить личные или деловые знакомства. В коливингах часто проводят разные мероприятия, например, лекции, киносеансы или вечеринки, чтобы соседи могли знакомиться и общаться.

Особенно это актуально для людей, работающих удаленно: они чувствуют социальную изолированность и хотят чаще общаться с кем-то вживую. Коливинг — идеальное решение проблемы, потому что не нужно никуда ехать, посещать мероприятия или тратить время на поиск напарника для похода в кино — для этого достаточно зайти на кухню.

Плюсы и минусы коливингов

Для владельцев очевидным плюсом является относительно недолгая окупаемость — доходность составляет в среднем 5% годовых, а окупится проект примерно за 15-20 лет даже с учетом инфляции.

После пандемии цены на жилье в целом выросли, но при этом спрос на экономичный вариант проживания не упал. Люди по-прежнему хотели бы жить в удобном районе и платить небольшие суммы за аренду.

Из минусов — коливинги строят обычно только в крупных городах, где есть спрос на экономичное жилье, можно обеспечить стабильный поток арендаторов. Например, в России коливинги есть пока только в Москве и Санкт-Петербурге.

Еще одна особенность — определенная целевая аудитория. В коливингах живут в основном молодые люди не старше 30 лет. Они снимают комнаты в одиночку или парами, но семьям с детьми или людям в возрасте такое жилье не подойдет — это сужает круг поиска потенциальных арендаторов и не всегда гарантирует полную заполненность номеров.

Как открыть коливинг

Есть два пути — создать коливинг самостоятельно или инвестировать деньги в чужой проект и получать прибыль от аренды.

Коливингом может быть как целое здание, так и одна большая квартира или несколько квартир поменьше, объединенных в одну. Можно инвестировать деньги в ремонт целого здания, как сделала компания Colife, когда отреставрировала исторический дом в Москве. То есть это либо долгосрочная аренда, либо покупка недвижимости и дальнейшая сдача комнат по обычному договору аренды. Вложений денежных средств потребуют покупка квартир или дома, ремонт и внутренняя обстановка.

Можно построить полноценный многоквартирный дом с нуля, но это гораздо более долгий и сложный процесс. Он включает поиск и покупку участка, расходы на стройку, которая продлится несколько лет, ремонт и обстановку номеров, рекламу для привлечения арендаторов и многое другое. Еще на этапе стройки необходимо активно привлекать инвесторов, которые выкупают номера, чтобы в дальнейшем зарабатывать на арендной плате.

Можно стать заемщиком на инвестиционной платформе, например, МагнумИнвест. На ней встречаются застройщик, который хочет собрать денежные средства на проект и инвестор, который хочет получить определенный доход. Заемщик сам определяет необходимый объем инвестиций. Если инвестиционное предложение привлекательное, то собрать весь объем инвестиций получится достаточно быстро. Доходность может составить до 30% годовых.

Коливинги Москвы и Санкт-Петербурга

В Москве и Петербурге уже существуют несколько проектов, но они небольшие: подходят для одновременного проживания 10-20 человек. Например, один из филиалов коливинга Early Birds на Большой Морской улице — это просторная квартира в историческом здании, она рассчитана на проживание 11 человек. Buntari тоже обозначает себя как коливинг, но одновременно выполняет функцию уютного хостела. В нем восемь номеров, которые бронируются посуточно. Еще в Московском районе строится полноценный апарт-отель You&Co living с элементами коливинга. Это три башни, в которых расположены благоустроенные номера, коворкинг и фитнес-зал.

В Москве выбор несколько больше. Самый заметный проект AFI Tower — высотка в 53 этажа. Застройщик позиционирует его как коливинг, но по функционалу это тоже скорее классический ЖК с очень развитой инфраструктурой и сервисом.

Большинство московских коливингов — это большие комфортные квартиры, рассчитанные на 5-10 человек. WOW Coliving — это сеть из семи домов в разных районах города, а Colife не только сдает жилье, но и предлагает свои услуги в качестве управляющей компании.

Можно сказать, что у коливингов в России и за рубежом большие перспективы для развития. Формат поиска комфортной социальной среды набирает популярность. Людям важна не только транспортная доступность и хороший ремонт, но и комфортная атмосфера и общение. Рынок коливингов пока не переполнен, поэтому есть отличный шанс занять нишу.

Перспективы коливингов в России

Перспективы развития коливингов в России выглядят очень позитивно. Этот формат перестал быть нишевым и становится полноценным сегментом рынка аренды, особенно в крупных городах.

Главный драйвер роста — смена приоритетов молодежи. Для поколения миллениалов и зумеров важнее доступ к сервисам и коммьюнити, чем владение недвижимостью. Коливинг решает проблему одиночества в мегаполисе, предлагая готовое сообщество единомышленников, и при этом часто экономичнее отдельной квартиры.

Однако рынку предстоит преодолеть ключевые вызовы: недоверие арендодателей к формату и нехватку качественных проектов, спроектированных именно под коливинг, а не переделанных из обычного жилья. Успех ждет тех операторов, кто сможет обеспечить не просто мебель и ремонт, а продуманную среду для жизни и работы, развивая сильное комьюнити и надежные сервисы.

Инвестиции в коливинг

Инвестирование в коливинги — это стратегия с высоким потенциалом доходности, но сопряженная с уникальными рисками, отсутствующими при сдаче классических апартаментов.

Плюсы для инвестора:

• Более высокая доходность с квадратного метра. Сдавая пространство по комнатам, можно получить доход на 20-50% выше, чем при аренде всей квартиры одному человеку.
• Снижение рисков простоя. Даже если уедет один резидент, остальные продолжают платить. Аренда всей квартиры «сливается» одним клиентом, создавая риск полной потери дохода.
• Устойчивый спрос. Целевая аудитория (молодые специалисты, digital-номады, студенты) растет, а предложение качественных коливингов в крупных городах пока ограничено.
• Диверсификация. Вложения распределяются между несколькими арендаторами, а не зависят от одного.

Ключевые риски и сложности:

• Высокие операционные затраты (OPEX). Требуется постоянное управление: администрирование, поиск резидентов, организация уборки, решение конфликтов, ремонт. Без профессиональной управляющей команды или оператора это становится тяжелой работой.
• Юридические сложности. В России нет четкого законодательного определения «коливинга». Фактически, это коммерческое использование жилого фонда, что может вызвать вопросы у контролирующих органов и соседей. Ключевой риск — признание деятельности хостелом, что в жилых домах часто запрещено.
• Капитальные затраты (CAPEX). Качественный ремонт, мебель, техника и дизайн, нацеленный на создание комфортной среды, требуют значительных первоначальных вложений.
• Репутационные риски. Успех коливинга на 90% зависит от комьюнити. Неудачный подбор резидентов, конфликты или плохие отзывы могут быстро обесценить проект.

Модели инвестирования:

1. Покупка/аренда недвижимости и самостоятельное управление. Максимальная прибыль, но и максимальная трудозатратность. Подходит для опытных управленцев.
2. Инвестиция в оператора коливинга. Вы выступаете поставщиком недвижимости, а профессиональная компания берет на весь менеджмент, ремонт и продвижение, делясь с вами доходом. Меньшая доходность, но и минимальные риски и заботы.
3. Вложение в строительство/реконструкцию специализированного объекта. Наиболее капиталоемкий, но и самый перспективный вариант, так как здание изначально проектируется под нужды формата.

Краудлендинговая платформа МагнумИнвест специализируется на инвестировании в строительный бизнес, и начать инвестировать через эту платформу могут люди с различным опытом и объемом капитала.

МагнумИнвест проводит оценку надежности заемщиков — девелоперских компаний и перспективности строительного проекта. Доходность составляет до 30% годовых.

Коротко о коливингах

• Коливинг — это жилье для молодых людей, которые хотят сэкономить на аренде, жить в районе с развитой инфраструктурой, общаться с единомышленниками.
• Концепция коливингов — новая для России. Проектов немного, и часто они совмещают в себе черты хостела или апарт-отеля. Одна из главных особенностей — коливинги есть только в крупных городах, сейчас это Москва и Санкт-Петербург.
• Можно превратить в коливинг исторический дом в центре или пару больших квартир. Жилплощадь придется выкупить или арендовать, обустроить и найти жильцов.
• Задача по созданию равноценного проекта с нуля требует столько же времени и сил, сколько строительство жилого комплекса.
• Инвестиции в коливинг — это вложения не в недвижимость, а в управление и комьюнити. Это высокомаржинальный, но операционно сложный бизнес, который подходит для инвесторов, готовых глубоко погружаться в процессы или доверять их надежному оператору.
• Краудлендинговая платформа МагнумИнвест помогает застройщикам ускорить реализацию строительных проектов и обеспечить развитие собственного бизнеса.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/

ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.