В 2022 году рынок недвижимости в России пережил падение спроса, скачки цен на квартиры и повышение процентных ставок по кредитам. При этом люди по-прежнему активно покупают и продают жилье, берут ипотеку. В статье рассмотрим характеристики покупателей квартир.
Портрет покупателя квартиры
В 2021 году жилье в основном покупали люди в возрасте от 25 до 45 лет. Это либо молодые специалисты, имеющие работу со стабильной зарплатой, либо семейные пары, которые планируют или уже имеют 1-2 детей. Большинство покупателей имели высшее образование и работали в строительстве, торговле или IT.
По данным банка ДОМ.РФ, соотношение мужчин и женщин, купивших квартиры в ипотеку в 2022 году, примерно одинаковое: мужчин около 52%, женщин — 48%. Согласно этому же исследованию, средний возраст покупателей за последние пять лет снизился. Если в 2018 году он составлял 42 года, то к 2023 покупатели «помолодели» до 37 лет.
Наиболее высокий спрос на покупку жилья по-прежнему сохраняется в Москве, Санкт-Петербурге и крупных региональных городах, например, Краснодаре и Екатеринбурге. Также вырос интерес к жилью в курортных городах, например, Калининграде и Туапсе. При этом эксперты «ЦИАН.Аналитика» отмечают, что квартиры реже стали покупать в качестве инвестиций, чтобы сдавать или перепродать через несколько лет.
Альтернативный инструмент инвестирования в недвижимость — инвестирование с помощью краудлендинговых платформ. Один из примеров таких платформ — МагнумИнвест — специализируется на сборе инвестиций через заем для застройщиков РФ. На платформу обращаются застройщики: они сами устанавливают необходимый объем инвестиций. Далее МагнумИнвест проводит андеррайтинг на предмет платежеспособности заемщика-застройщика, оценивает будущий денежный поток, которым обеспечена возвратность инвестиций и риски проекта. Если инвестиционное предложение привлекательно и нет вопросов к показателям деятельности застройщика, его проект размещают на инвестиционной платформе.
Инвесторами могут быть юридические лица, ИП и физические лица как без статуса квалифицированного инвестора, так и со статусом. Начать инвестировать можно с небольшой суммы: 10 000 рублей, 100 000 рублей и т.п.
Какое жилье выбирают жители России
Квартиры в новых жилых комплексах по-прежнему популярны, большая часть покупателей предпочитают именно их. Клиенты оформляют сделку еще на стадии строительства, хотя в 2022 году многие компании-застройщики выставляли квартиры в строящихся домах практически по цене готовых. Но при этом они предлагали, например, льготные ипотеки с минимальными платежами до момента заселения.
Также в 2022 году вырос спрос на вторичное жилье, а цены на него постепенно падали. По мнению экспертов брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO, частично этот интерес связан с желанием покупателей хрущевок со временем попасть под реновацию и таким образом получить квартиру в новом доме. Еще в 2022 году на рынке появилось довольно много объявлений с пометкой о срочной продаже, и это тоже повлияло на снижение цен на готовые квартиры. Возможно, интерес к вторичному рынку вырастет еще больше, если Министерство финансов не будет продлевать льготную ипотечную программу после 2024 года.
Если говорить о размере квартир, то, например, в Санкт-Петербурге средняя площадь — 37, м2. Все закономерно — молодые люди без семей, как правило, покупают студии или однушки, часто это их первое собственное жилье. Семьи предпочитают евродвушки или полноценные двухкомнатные и реже трехкомнатные квартиры, чтобы у всех членов семьи было свое пространство.
Каким способом покупают квартиры
Абсолютное большинство квартир, независимо от площади, по-прежнему покупается в ипотеку. По данным ЦИАН, в 2022 году по всей России было оформлено 1,327 млн займов, но эта цифра на 30% меньше, чем в 2021 году.
Несмотря на быстрый рост цен и нестабильность курса валют, спрос на жилье не упал еще сильнее, благодаря льготным ипотечным программам. В конце 2022 года Министерство финансов продлило льготную ипотеку со ставкой 8% годовых до 1 июля 2024 года. Кроме этого, есть ипотека для семей с как минимум одним ребенком, программы для работников бюджетных организаций, IT-специалистов, военнослужащих, выплата в 450 тысяч многодетным семьям и так далее. Многие застройщики для стимуляции спроса предлагают партнерские ипотеки с банками по сниженным ставкам.
У льготных программ есть ограничения, но можно получить максимально допустимую сумму по сниженной ставке, а остаток — по обычной. По данным Домклик, средний размер жилищного кредита по России — 2,7 млн рублей, а в Москве — 6,6 млн рублей. Первый взнос составляет 3,7 млн в Москве и 1,4 млн рублей в других городах России.
Чего аудитория ждет от рынка жилья
Многие потенциальные покупатели ждут стабилизации цен на жилье, это во многом будет зависеть от экономической и политической ситуации в стране. Если не будет крупных потрясений вроде тех, что дестабилизировали рынок в марте и сентябре 2022 года, то спрос постепенно начнет расти.
Еще одним важным фактором является продление ипотечных программ с господдержкой или льготами для разных сегментов аудитории, например, IT-специалистов. Они помогают спросу не падать слишком сильно, а большому количеству площадей не оставаться нераспроданными.
По оценкам экспертов в области ипотечного кредитования и подбора новостроек, через 2-3 года может возникнуть дефицит предложений, поскольку сейчас многие застройщики не спешат запускать строительство новых объектов. Кроме этого, возможно, вырастет спрос на апартаменты и загородную недвижимость.
Какие изменения на рынке недвижимости в 2023 году анонсировали власти:
- увеличение маткапитала на 12,4% — до 589,6 тыс. рублей на первого ребенка и до 779 тыс. на второго.
- продление программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года. Ставку повысят с 7 до 8%.
- кредит по программе семейной ипотеки под 6% смогут взять заемщики, у которых есть двое несовершеннолетних детей. Программу тоже продлили до 1 июля 2024 года.
Коротко о портрете покупателя недвижимости
- Средний возраст типичного покупателя — 25-45 лет, это может быть как одинокий молодой человек или незамужняя девушка, так и пара с 1-2 детьми. Отмечается, что жилье все чаще покупают молодые люди до 30 лет с высшим образованием.
- Большинство квартир берут в ипотеку, при этом покупатели активно используют программу с господдержкой и различные льготы.
- Чаще всего покупают квартиры в Москве, в Санкт-Петербурге и в региональных крупных городах, а также в небольших курортах.
- Спрос на покупку жилья в целом упал на треть в 2022 году из-за нестабильности курса рубля и изменений в кредитных ставках. В 2023 году, если экономическая и политическая ситуации стабилизируются, спрос начнет расти.
- Спрос на вторичное жилье вырос благодаря падению цен и увеличению количества предложений на рынке. Возможно, эта тенденция сохранится в будущем.
