Строительство жилых или коммерческих объектов — целый комплекс юридических, технических и организационных задач. На всех этапах — от проектирования и получения разрешений до работы с подрядчиками и сдачи объекта — ключевую роль играет застройщик. Именно он берет на себя ответственность за реализацию проекта, соблюдение сроков и соответствие всем требованиям законодательства.
В статье разбираемся, какие функции у застройщика в строительстве и как выбрать надежную компанию для инвестиций в недвижимость.
Кто такой застройщик
В повседневной речи мы называем застройщиком любую компанию, которая строит дома. Но с точки зрения закона — все немного сложнее. В зависимости от ситуации и типа строительства закон определяет застройщика по-разному. Разберемся, что это за статус «застройщик в строительстве».
Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса, застройщик — это юридическое или физическое лицо, которое выполняет строительные работы (включая реконструкцию или капремонт), готовит проектную документацию, проводит инженерные изыскания. Все эти действия лицо проводит на земельном участке, которым оно владеет законно — в собственности, аренде и т. д.
В Федеральном законе от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» также значится, что застройщиком может быть как юрлицо, так и физлицо, если оно инициирует проектную и строительную деятельность на своем участке. Получается, даже частное лицо, строящее дом на своем участке, формально может считаться застройщиком.
Допустим, собственник земельного участка заказал проект одноэтажного коттеджа, получил разрешение на строительство и нанял бригаду строителей — он становится застройщиком в юридическом смысле, так как:
При этом собственник не обязан быть юридическим лицом или называться «специализированным застройщиком», так как он не привлекает дольщиков и строит для собственных нужд. Но в контексте законодательства (ГрК и ФЗ-169) — он застройщик. |
Иначе трактуется застройщик в Федеральном законе от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» — именно он регулирует долевое участие, то есть покупку квартиры на этапе строительства.
Согласно статье 2, ч. 1, застройщиком может быть только юридическое лицо. Оно должно обладать правами на земельный участок (собственность, аренда, субаренда, бесплатное пользование), иметь опыт строительства многоквартирных домов (МКД). И официально называться «специализированный застройщик».
Этот закон исключает возможность для частных лиц заниматься долевым строительством — так защищаются права будущих собственников.
Допустим, инвестор решил вложить средства в строящееся жилье и подписал договор долевого участия (ДДУ). Это означает, что застройщик работает по нормам закона №214-ФЗ, а значит:
Если же инвестор подписывает договор с ИП, он не попадает под действие 214-ФЗ, и в этом случае: без эскроу-счета денежные средства сразу уходят исполнителю, юридических гарантий почти нет, а риск потерять капитал — значительно выше. |
Виды застройщиков
Государственные застройщики — организации, работающие на средства бюджета и по заказу государства. Они чаще всего выступают заказчиком проекта, а строительно-монтажные работы передают частным подрядчикам.
Примеры: правительство Москвы, региональные администрации, Министерство обороны и т. д. Сегодня их функции постепенно централизуются в структуре под названием «Единый государственный заказчик в сфере строительства» — публично-правовой компании, отвечающей за проектирование, строительство и ремонт гражданских объектов за счет федерального бюджета.
Частные застройщики — коммерческая компания или физическое лицо, занимается строительством жилой и коммерческой недвижимости с целью продажи.
В отличие от государственных структур, такие строительные компании работают на свои или привлеченные средства и несут полную ответственность за реализацию проекта: от покупки земли и проектирования до сдачи дома и передачи ключей покупателям.
Когда инвестор задумывается об инвестировании в недвижимость, первым делом в голову приходит покупка конкретной квартиры или коммерческого помещения. Но у этого способа него есть существенный минус — нужен крупный стартовый капитал.
Тем, кто хочет войти в рынок с меньшим капиталом, стоит обратить внимание на альтернативные инструменты. Один из них — краудлендинг в недвижимость, который позволяет инвестировать в строительство относительно небольшие суммы и при этом получать доход «в рынке».
Пример инвестиционной платформы — МагнумИнвест, которая работает по модели краудлендинга и специализируется на привлечении инвестиций через займы для российских застройщиков. Сегодня доступны инвестиции в строительство многоквартирного и индивидуального жилья, промышленных и коммерческих зданий, заводов и аэропортов.
Инвесторы с консервативной стратегией могут рассмотреть проекты застройщиков многоквартирных жилых домов, работающих по 214-ФЗ. Такие застройщики строятся через банковское проектное финансирование, и обеспечением возвратности инвестиций выступает будущий денежный поток от основной деятельности застройщика – это выручка, получаемая застройщиком при раскрытии счетов эскроу по конкретному проекту. В первую очередь, по подобным проектам, долги возвращаются эскроу-агенту (банку, который выдал проектное финансирование), а во вторую очередь — инвесторам.
За что отвечает застройщик: функции и ответственность
Застройщик — ключевая фигура в реализации любого строительного проекта. На нем лежит комплекс обязательств: от подготовки проектной документации и получения всех необходимых разрешений до финансирования и непосредственной организации строительных работ. После завершения строительства компания отвечает за ввод объекта в эксплуатацию, а также за дальнейшую продажу или передачу построенного жилья в аренду.
Все эти функции прописаны в Градостроительном кодексе и охватывают весь жизненный цикл проекта — от проекта до готового здания. Ниже собраны основные задачи застройщика, закрепленные на уровне законодательства.
Основные функции застройщика по Градостроительному кодексу РФ |
1. Строительство и проектирование
|
| 2. Правовая подготовка
Получение разрешений на:
|
3. Организация и сопровождение строительства
|
4. Комплексное развитие территорий
|
5. Взаимодействие с подрядчиками
|
От четкого выполнения застройщиком своих обязанностей зависит не только успешная реализация проекта, но и доверие со стороны инвесторов и дольщиков. Основные области, в которых строительная компания несет ответственность:
- Соблюдение законодательства. Все действия строительной компании — от получения разрешений до сдачи объекта — должны соответствовать нормам и требованиям градостроительного, земельного и жилищного законодательства.
- Качество и безопасность. Построенный объект обязан быть надежным, безопасным и пригодным для эксплуатации. За несоответствие проекту или выявленные нарушения строительная компания несет ответственность.
- Сроки реализации проекта. Сроки строительства фиксируются в договоре. В случае задержек строительная компания обязана выплатить компенсации или неустойку.
- Финансовые обязательства. Включают привлечение средств от дольщиков и инвесторов, их целевое использование и предоставление отчетности.
Портрет надежного застройщика многоквартирных домов
На что обратить внимание при выборе застройщика для долгосрочных инвестиций в недвижимость, рассказала Елена Юргенева, руководитель бутика элитной недвижимости Alpha Star Properties:
Начните с изучения репутации девелопера: как долго он работает, какие проекты уже реализованы, есть ли задержки или проблемные стройки. Обратите внимание на рейтинги застройщиков от независимых аналитических агентств и отзывы покупателей на независимых форумах.
Посетите стройплощадки и готовые объекты — это лучший способ лично убедиться в темпах строительства, качестве работ и уровне организации. Проанализируйте концепции проектов: насколько они современны, удобны и востребованы рынком.
Узнайте условия покупки: рассрочка, ипотека, возможность использования материнского капитала. Сравните ипотечные ставки у банков-партнеров, узнайте о страховании рисков при строительстве.
Оцените транспортную доступность, наличие школ, магазинов, зеленых зон, медицинской инфраструктуры. Важно также изучить планы развития района — это повлияет на рост стоимости недвижимости в будущем.
Дополнительно проверьте: включена ли компания в Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ), состоит ли в саморегулируемой организации — Нострой, крупнейшем объединении СРО и организаций в строительной отрасли России. Наличие этих регистраций подтверждает законность деятельности строительной компании и ее соответствие отраслевым стандартам, что, в свою очередь, снижает риски для инвесторов.
Как застройщик влияет на инвестиционную привлекательность проекта, рассказал Сергей Буторин, председатель Общероссийской общественной организации «Парки России», член Общественной палаты РФ, куратор федеральных программ по развитию общественных пространств:
Надежный застройщик МКД задает не только темпы и объемы строительства, но и качество среды вокруг будущей недвижимости. Мы в «Парки России» уже не первый год работаем с девелоперами в 52 регионах страны. Инвесторы все чаще смотрят не только на квадратные метры, но и на сценарии жизни в этом районе.
Инфраструктура, продуманная среда, экологическая устойчивость — это то, что напрямую влияет на ликвидность недвижимости, ее востребованность и скорость роста стоимости на рынке. Инвестору важно понимать, как «встроена» новая застройка в существующую ткань города, насколько органично она развивается.
Разберем подробнее на примере, какими характеристиками должен обладать надежный застройщик многоквартирных жилых домов.
Портрет надежного застройщика МКД |
|
| Критерий | Описание |
| Правовой статус | Юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством РФ.
Проверка по коду ОГРН и ИНН — показывает дату создания компании, имена учредителей, данные о руководителе. Информация идентичная той, что застройщик публикует. |
| Опыт | Не менее 3 лет участия в строительстве многоквартирных домов площадью от 5 000 кв. м. На портале наш.дом.рф нет проблемных домов. |
| Разрешения | Наличие положительного заключения экспертизы проектной документации, разрешений проектно-изыскательные работы, строительство, ввод в эксплуатацию. |
| Права на землю | Владение земельным участком или его долгосрочная аренда с возможностью последующего выкупа. |
| Привлечение средств дольщиков | В рамках 214-ФЗ — застройщик привлекает средства дольщиков только после того, как получил разрешение на строительство МКД и опубликовал проектную декларацию. |
| Соблюдение градостроительных норм | Выполнение функций в соответствии с Градостроительным кодексом РФ |
| Информирование участников строительства | Опубликованы:
|
Читайте также:
Главное о портрете застройщика
- Застройщик — это организация или частное лицо, обладающее законными правами на земельный участок и отвечающее за реализацию строительного проекта.
- В случае долевого участия по закону №214-ФЗ, застройщиком может выступать исключительно юридическое лицо, имеющее подтвержденный опыт возведения многоквартирных домов и зарегистрированное в статусе специализированного застройщика. Такая норма введена для обеспечения правовой защиты дольщиков.
- Застройщик — ключевая фигура на всех этапах строительства. Он организует проект, оформляет разрешения, контролирует сроки, качество и безопасность объекта, а также несет финансовую ответственность перед инвесторами и дольщиками.
- При выборе строительной компании обращайте внимание на ее опыт, завершенные проекты, финансовую отчетность, юридическую прозрачность и отзывы покупателей. Проверьте наличие разрешений, регистрацию в ЕРЗ и членство в СРО. Оцените, как девелопер подходит к созданию среды: транспорт, инфраструктура, экология и развитие района напрямую влияют на будущую ликвидность недвижимости.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/
ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
