Большое количество людей сейчас предпочитает не покупать, а арендовать жилье. Возможность работать удаленно и желание делегировать бытовые дела привели к росту спроса на сервисные апартаменты. Рассказываем об особенностях, плюсах и минусах инвестиций в сервисные апартаменты.
Что такое сервисные апартаменты
Сервисные апартаменты — это недвижимость для сдачи в аренду, которая сочетает преимущества квартиры и гостиничного номера. Кроме спальни, в них есть кухня и ванная, а в некоторых апартаментах — гостиная и рабочий кабинет. В сервисных апартаментах есть мебель, бытовая техника, посуда. При этом арендатор может пользоваться услугами ресепшен, уборки, смены постельного белья. В комплексах апартаментов могут быть фитнес-зал, прачечная, химчистка, коворкинг, ресторан, детская игровая комната, парковка. Поэтому, как правило, сервисные апартаменты занимают отдельное здание или его часть, например, этаж дома.
«Сервисные апартаменты — это фактически часть отельного бизнеса. Покупая их, вы становитесь владельцем доли в отеле. Сервисные апартаменты обслуживаются управляющей компанией или отельным оператором, который полностью берет на себя управление номерным фондом: сдачу апартаментов в аренду, встречу гостей, уборку и дополнительные сервисы для гостей».
Василий Минаев, предприниматель и эксперт в доходной недвижимости
Стоимость проживания зависит от конкретных сервисных апартаментов: города, локации, размера и количества предоставляемых услуг. Она может отличаться от обычных отелей как в большую, так и в меньшую сторону. А по сравнению с посуточной арендой квартиры доход будет выше, считает Василий Минаев.
Отличия от обычных квартир и прочих апартаментов
Согласно Жилищному кодексу РФ, квартира — один из видов жилого помещения. Понятие «апартаменты» не входит в эту категорию и пока не закреплено в законодательстве. Поэтому ни сервисные, ни простые апартаменты не считаются жильем. Это значит, что на апартаменты не распространяются многие нормы и возможности, касающиеся жилых помещений:
- Строительные нормы для жилых помещений;
- Нормы метража на человека;
- Налоговый вычет на покупку;
- Покупка с помощью материнского капитала.
| Квартира | Сервисные апартаменты | Апартаменты | |
| Расположение | Жилой многоквартирный дом | Апарт-отель | Жилой многоквартирный дом или другой вид помещения |
| Можно прописаться | Да | Нет | Нет |
| Есть услуги уборки, стирки, питания | Нет | Да | Нет |
Основное отличие сервисных апартаментов от обычных — комплекс услуг, которыми может пользоваться клиент. В обычных апартаментах гость берет заботы по уборке, стирке, приготовлению еды на себя, а в сервисных — обращается к сотрудникам апарт-отеля.
Целевая аудитория
Как правило, аудитория сервисных апартаментов — это те, кому нужно отдельное комфортное жилье как на короткий, так и на длительный срок:
Туристы. Наличие своей кухни позволяет готовить в любое время, а возможность воспользоваться услугами прачечной — брать с собой меньше вещей. Это особенно привлекает тех, кто путешествует с детьми.
Руководители компаний. Они приезжают в командировку на несколько дней или недель. Им важно, чтобы в апартаментах был удобный стол для работы, место для встреч с партнерами и возможность вызвать трансфер до вокзала или аэропорта.
Цифровые кочевники. Это люди, которые работают удаленно и могут как часто менять место жительства, так и задерживаться в одном городе на несколько месяцев. В сервисных апартаментах они оценят возможность делегировать бытовые вопросы, быстрый Интернет и рабочее место.
Студенты. Чтобы снизить стоимость аренды на человека, студенты могут жить в апартаментах вдвоем или втроем. Плюсами сервисных апартаментов для студентов и их родителей могут стать близость к вузу и транспорту, круглосуточная доставка еды и коворкинг.
Как выбрать и обустроить апартаменты
Выбор конкретного объекта будет зависеть от планируемой целевой аудитории, ценовой политики и количества денежных средств, которые вы готовы инвестировать.
Локация
Близость апартаментов к достопримечательностям, паркам, ресторанам, фитнес-центрам, салонам красоты увеличит интерес арендаторов и позволит поднять стоимость аренды. Если апартаменты далеко от остановок общественного транспорта, можно ориентироваться на тех, кто путешествует на автомобиле. Но тогда у апарт-отеля должна быть своя парковка.
Перед покупкой апартаментов лучше осмотреть локацию лично или изучить отзывы в интернете. Доходность инвестиций будет расти, если район, где расположены апартаменты, будет развиваться.
Тип планировки
Апартаменты могут иметь от одной до нескольких спален. Также сервисными апартаментами могут стать студия или пентхаус. Площадь апартаментов может быть небольшой, если вы планируете сдавать их на срок меньше месяца. Приезжающим на короткий срок в командировку подойдут студии, а путешественникам компанией друзей или с детьми лучше предложить апартаменты с двумя спальнями.
Система безопасности
Гости сервисных апартаментов должны быть уверены, что останавливаются в спокойном месте. Если проблем с безопасностью не возникнет, они вернутся к вам снова и порекомендуют друзьям и коллегам. В общих помещениях, во дворе и на улице должно быть видеонаблюдение, а в самих апартаментах — пожарная сигнализация. Информация о гостях и данные с камер должны храниться под надежной защитой. Доступ посторонних в апартаменты, на этаж или в само здание должен быть ограничен.
Эксперты советуют застраховать сервисные апартаменты.
«Уточните у управляющей компании, страхует ли она номерной фонд, и если да — от каких рисков и на какую сумму. Управляющая компания может предложить собственникам вариант коллективного страхования или покупку стандартного полиса».
Василий Минаев, предприниматель и эксперт в доходной недвижимости
Отделка и дизайн
Чаще всего клиенты при выборе сервисных апартаментов обращают внимание на фото. Чтобы привлечь больше гостей, лучше выбрать сервисные апартаменты в современном минималистичном стиле. Это светлые или нейтральные тона, простые линии и лаконичный декор. Материалы отделки, мебель и текстиль должны быть прочными и простыми в уходе, чтобы дольше обходиться без ремонта.
Риски инвестиций в сервисные апартаменты
Часть рисков, связанных с инвестированием в сервисные апартаменты, совпадает с общими рисками инвестиций в недвижимость:
Большой объем вложений. В 2024 году апартаменты стоят от трех миллионов рублей в Санкт-Петербурге и Казани до 800 миллионов рублей в Москве. А при покупке нежилой недвижимости нельзя использовать льготную ипотеку или материнский капитал.
Длительный срок окупаемости. От сдачи сервисных апартаментов в аренду можно получать от 25 тысяч рублей в месяц. Значит, даже при минимальной сумме инвестиций срок окупаемости может составить около десяти лет.
Снижение ликвидности объекта. Из-за длительного срока окупаемости инвестору приходится оценивать перспективы объекта и локации далеко вперед. Но за десять — пятнадцать лет по разным причинам может измениться инфраструктура района или появиться новые, более интересные для клиентов и инвесторов объекты.
Но у сервисных апартаментов есть и специфические риски:
Покупка без эскроу-счета. Покупка жилой недвижимости в России в большинстве случаев происходит с использованием эскроу-счетов: застройщик получает денежные средства только после завершения проекта. Но апартаменты не являются жилым помещением, и застройщик может предложить инвестору сделку без эскроу-счета. В этом случае инвестор защищен меньше, и ему лучше проконсультироваться с юристом.
Сезонность. Рынок аренды во многих городах России зависит от времени года. Летом из-за туристов становятся востребованы апартаменты в городах, привлекающих туристов, а командировок, наоборот, становится меньше. Если сервисные апартаменты не приносят доход круглый год, срок окупаемости увеличивается.
Повышенная ставка налога на имущество. Для физических лиц ставка налога на жилые помещения не превышает 0,1%. Ставка налога на апартаменты может составлять до 0,5% или до 2%, если стоимость объекта больше 300 миллионов рублей.
Доходность и другие преимущества
В среднем, доходность инвестиций в сервисные апартаменты выше, чем на рынке жилой недвижимости. Инвестор может рассчитывать на 6 — 12% годовых. При этом, в отличие от покупки квартиры под сдачу в аренду, инвестор не несет дополнительных издержек на ремонт и обустройство апартаментов.
«Сервисные апартаменты продаются, как минимум, с чистовой отделкой, а как максимум, полностью готовыми к сдаче. Управляющая компания заинтересована номерном фонде с едиными стандартами отделки и наполнения».
Василий Минаев, предприниматель и эксперт в доходной недвижимости
Искать арендаторов, заключать с ними договоры, обслуживать и принимать оплату тоже будет управляющая компания.
Инвесторы, заинтересованные в сфере недвижимости, могут рассмотреть в качестве объекта инвестиций строительный бизнес. С помощью платформы МагнумИнвест вы можете инвестировать в проверенных российских застройщиков с доходностью до 24% годовых. Заемщики предоставляют инвесторам дополнительное обеспечение возвратности инвестиций.
Коротко о главном
- Аренда сервисных апартаментов позволяет совместить комфорт отдельной квартиры с сервисом, который обычно предоставляют гостиницы. Сервисные апартаменты привлекают как туристов, приезжающих на короткий срок, так и тех, кто ищет постоянное жилье в городе.
- Набор услуг и выбор локации, планировки и отделки сервисных апартаментов зависит от того, на какую аудиторию вы ориентируетесь.
- Риски инвестиций в сервисные апартаменты — большая сумма инвестиций, длительный срок окупаемости и сезонность. При покупке апартаментов нельзя использовать льготную ипотеку или материнский капитал, а ставка налога на имущество будет больше, чем по обычной квартире.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/
ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
