Инвестиции в недвижимость — проверенный метод сохранения и приумножения капитала в условиях обесценивания национальной валюты. При выборе объектов инвестирования инвесторы ориентируются на доходность и ликвидность. Показатель ликвидности помогает определить, насколько выгодным для инвестора будет выход из проекта. Рассказываем, что такое ликвидность объекта недвижимости, какие факторы влияют на ликвидность.
Что такое ликвидность недвижимости
Ликвидность объектов недвижимости — это способность быстро и без значительных финансовых потерь конвертировать объект недвижимости в денежные средства, то есть продать по цене рынка или выше.
Высокий уровень ликвидности означает, что недвижимость возможно быстро продать с минимальными потерями в стоимости или, наоборот, с прибылью для продавца. Низкая ликвидность, напротив, указывает, что продажа объекта недвижимости потребует времени, а также, возможно, снижения цены.
Инвесторам стоит предварительно оценивать ликвидность объектов недвижимости, и брать в расчет факторы, которые влияют на уровень ликвидности активов. Нужно учитывать не только доходность, именно показатель ликвидности должен быть для инвестора приоритетным при принятии решений.
Для инвесторов ликвидность и доходность имеют противоположное значение. При расчете ликвидности оцениваются характеристики, которые присущи конкретному объекту. Эти характеристики обеспечивают быструю продажу недвижимости по максимальной стоимости. А доходность связана с прибылью, которую инвестор получает в процессе владения недвижимостью.
Например, апартаменты премиум-класса в центре города под аренду будут менее ликвидными из-за высокой стоимости и длительного срока продажи объекта. При этом небольшая квартира в центре города может приносить меньший доход, но будет более ликвидной, чем апартаменты. Так, стоимость квартиры значительно ниже апартаментов, спрос у покупателей будет выше, и продать ее получится быстрее.
Квартиры в ЖК привлекательны для инвесторов при таких условиях:
- расположение в центре развивающегося района;
- наличие системы безопасности;
- наличие закрытого двора с зонами для детей и взрослых;
- наличие кладовых и парковочных мест;
- разнообразие в планировках квартир.
Альтернативой покупке недвижимости может выступать инвестирование в строительный сектор через краудлендинговые платформы. МагнумИнвест — один из примеров инвестиционной онлайн-платформы, которая специализируется на привлечении инвестиций через займы для застройщиков Российской Федерации.
Заемщики предоставляют дополнительные гарантии возврата инвестиций инвесторам, а платформа осуществляет скоринг заемщиков по множеству параметров.
Инвесторами могут выступать юридические лица, индивидуальные предприниматели и физические лица (со статусом квалифицированного инвестора и без).
Что влияет на ликвидность
На привлекательность недвижимости в городах влияет ряд факторов. Среди них на первом месте — стоимость объекта и удобство транспортной инфраструктуры.
На ликвидность жилой недвижимости влияют следующие факторы:
- Характеристики квартиры — местоположение, этаж и состояние ремонта оказывают воздействие на скорость реализации или сдачи объекта в аренду.
- Отсутствие юридических препятствий — чем быстрее может произойти сделка, тем выше ликвидность недвижимости.
- Расходы при заключении сделки — для расчета ликвидности недвижимости нужно учесть такие затраты, как государственные пошлины, налоги на прибыль, оплату за юридические услуги и оценку объекта инвестиций.
- Зависимость от сезона — покупательская активность чаще всего возрастает весной и осенью, что непосредственно влияет на инвестиционную привлекательность недвижимости в эти периоды.
- Доступность информации об объекте — если данные о квартире прозрачны и их достаточно, а инвесторы могут получить ответы на свои вопросы, вероятность быстрого и успешного завершения сделки повышается.
Также на ликвидность квартиры влияют: вид жилищного фонда, наличие парковочных и кладовых мест, детских площадок, окружающая инфраструктура. Обычно квартиры в новом фонде с качественным ремонтом имеют более высокую ликвидность — продажа и сдача в аренду происходит быстрее. Так, квартиры площадью до 50 квадратных метров в новостройках с панорамным видом и удобной планировкой пользуются у инвесторов более высоким спросом.
На ликвидность коммерческой недвижимости влияют следующие факторы:
- Состояние рынка коммерческой недвижимости (спрос и предложение), может значительно влиять на ликвидность. Рыночные тренды, конкуренция и общая экономическая обстановка определяют скорость продажи или доходность от аренды.
- Степень управляемости — объекты, которые требуют минимальных затрат на управление, более интересны инвесторам.
- Спрос со стороны инвесторов на конкретный тип коммерческой недвижимости также влияет на ликвидность. Например, если отрасль тяжелой промышленности становится более привлекательной для инвестирования, соответственно, на производственные объекты растет спрос, и они становятся ликвиднее.
- Юридическая прозрачность сделки влияет на ликвидность. Наличие полной и точной документации, а также минимизация юридических рисков, способствует более быстрой и прибыльной реализации коммерческого объекта.
Наиболее ликвидными считаются стрит-ретейл и офисные помещения, так как продать отдельный объект проще, чем все здание целиком. Соответственно, менее ликвидными можно считать большие торговые центры, крупные гостиницы. Поскольку стоимость сделки с такими объектами увеличивается за счет оценочных процедур и юридического сопровождения.
Какие характеристики повышают ликвидность квартиры
Юридическая чистота объекта — фактор, который значительно влияет на скорость продажи. Без должной правовой чистоты сделка не может быть оперативно завершена, а наличие юридических обременений может снизить спрос со стороны покупателей.
Удачное месторасположение недвижимости. Спрос покупателей или арендаторов на жилое или коммерческое помещение зависит от расположения. Даже в городах-миллионниках с высоким спросом покупатели стремятся выбирать определенные районы. Ближе к центру, к транспортной развязке или, наоборот, к периферии, если окраины города имеют развитую инфраструктуру и зеленые зоны.
Развитая инфраструктура и транспортная развязка. Эти факторы непосредственно влияют на ликвидность недвижимости. Отсутствие инфраструктуры и удобного транспортного доступа может существенно ухудшить уровень комфорта, даже если сама квартира имеет отличные индивидуальные характеристики.
Предположим, у нас есть две одинаковые квартиры в одном и том же районе города. Обе квартиры имеют аналогичную планировку, площадь и состояние.
Но первая квартира расположена вблизи крупного торгового центра, школ, парка, а также остановок общественного транспорта с прямым маршрутом до центра города. Вторая квартира находится в том же районе, но на периферии, далеко от коммерческих объектов, школ и транспортных узлов.
Получается первая квартира, благодаря своей близости к инфраструктуре и транспортной развязке, приобретает высокую ликвидность. Потенциальные покупатели-инвесторы оценивают не только сам объект недвижимости, но и его удобное расположение.
Вторая квартира, несмотря на свою идентичность по внутренним параметрам, будет пользоваться меньшим спросом.
Первоначальная планировка или узаконенная перепланировка. Квартиры, которые были перепланированы без согласования с органами местного самоуправления, продаются сложнее. Техпаспорт такой квартиры содержит неверные характеристики помещения, а это может стать препятствием при продаже. Поэтому первоначальная планировка или разрешенная перепланировка выгодны для продавца, так как это ускорит процесс продажи объекта.
Экологически чистая обстановка. Недвижимость, расположенная в благоприятных и зеленых зонах, более привлекательна для покупателей. Такие объекты обычно обладают большей ликвидностью на рынке.
Например, квартира с ремонтом в многоэтажном доме рядом с промзоной будет менее ликвидной, чем квартира без ремонта в экологически чистом месте. При этом квартира в промзоне может стоить значительно дешевле.
Качественный ремонт помещения. На квартиры, которые требуют не только косметического ремонта, но и замены основных инженерных систем, часто спрос ограничен.
Инвесторы обычно стремятся минимизировать дополнительные затраты на объект инвестирования. Квартиры с полной заменой электрической проводки и систем труб могут быть невыгодными, даже если стоимость самой недвижимости владелец снизил.
Квартиры с устаревшими инженерными системами могут вызывать опасения относительно надежности и безопасности жилья. А это снижает ликвидность квартиры для инвестора.
Коротко о главном
- Ликвидность объектов недвижимости — это способность быстро продать объект недвижимости по цене рынка или выше.
- На ликвидность недвижимости влияют следующие факторы: индивидуальные характеристики помещения, отсутствие юридических препятствий для сделки, расходы при заключении сделки.
- Как определить ликвидность недвижимости — объект должен соответствовать таким характеристикам, как юридическая чистота объекта, удачное месторасположение, развитая инфраструктура и транспортная развязка, отсутствие незаконных перепланировок, экологически чистая местность, качественный ремонт внутри помещения.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/
ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
