Что такое субаренда и как построить на ней бизнес

Сдача недвижимости в аренду — это возможность получать регулярный доход, сумма которого известна заранее. Если денежных средств на покупку недвижимости не хватает, можно сдавать арендованное помещение. Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр», рассказала, как заработать на субаренде.

Что такое субаренда и чем она отличается от аренды

Аренда — это передача собственником права пользования имуществом на определенный срок арендатору. Субаренда отличается тем, что в ней участвует третья сторона — субарендатор.

Субарендатор — это тот, кто арендует объект недвижимости не напрямую у владельца, а у арендатора. Его права и обязанности фиксируются в договоре субаренды и не могут противоречить условиям основного договора аренды.

Важно учитывать:

• Срок субаренды не должен выходить за рамки срока аренды. Например, если ваш договор с собственником действует до 31 декабря, срок субаренды должен закончиться в этот же день или раньше.
• Ответственность перед собственником сохраняется за арендатором. Даже если он передал помещение в субаренду, именно он отвечает за соблюдение условий аренды и сохранность имущества.

Отличия субаренды, поднайма и перенайма

Наем — это передача физическому лицу во временное пользование жилого помещения. Если наниматель передает свое право пользования другому физическому лицу, эти отношения называются поднаймом.

.

Также в законодательстве есть понятие «перенаем». Это передача арендатором не только права пользования помещением, но и других прав и обязанностей, которые включает изначальный договор аренды. Простыми словами, это смена арендатора при сохранении условий договора.

Какую недвижимость можно и нельзя сдавать в субаренду

Не любую недвижимость можно передать в субаренду — все зависит от типа объекта, условий договора и ограничений, установленных законом. Чтобы избежать споров с собственником или контролирующими органами, важно заранее проверить, разрешена ли субаренда в конкретном случае.

Субаренду обычно разрешено оформлять, если:

• Передается коммерческая или нежилая недвижимость. Это офисы, склады, торговые площади и производственные помещения.
• Арендуется часть нежилого помещения. Например, один офис в бизнес-центре. Важно точно указать границы и площадь сдаваемой части в договоре субаренды.
• Сдаются жилые помещения для проживания. Возможно, если в договоре найма разрешен поднаем или получено письменное согласие собственника.
• Субарендуется земельный участок в частной собственности. Субаренда допустима при согласии арендодателя и соблюдении условий основного договора.

Нельзя сдавать в субаренду:

• Муниципальные и государственные квартиры. Жилье, предоставленное по социальному найму или в рамках государственных программ, нельзя передавать третьим лицам. Это может быть расценено как незаконное использование имущества.
• Недвижимость, арендованную по спецрежимам. Например, в особых экономических зонах, на условиях льготной аренды, по результатам торгов. Закон прямо запрещает передавать такие объекты в субаренду.
• Объекты с юридическими ограничениями. Если имущество под арестом, в залоге или обременено сервитутом. Такие объекты могут быть временно недоступны для субаренды.
• Жилые помещения, используемые не по назначению. Если квартиру или дом передают в субаренду под офис, склад или магазин, это нарушает статью 17 Жилищного кодекса. Такие действия могут привести к расторжению договора и судебным разбирательствам.

Преимущества перед арендой

Основной плюс субаренды перед покупкой помещения для сдачи — отсутствие больших единовременных вложений денежных средств. Это означает, что:

Можно работать сразу с несколькими объектами. Аренда нескольких помещений с разной площадью, назначением, расположением позволяет увеличить доход и снизить риски. Если для одного из них будет сложно найти субарендатора, доходы от сдачи других помещений покроют убытки.

Легче поменять объект или локацию. Если с субарендатором или с собственником помещения возник конфликт, или расположение оказалось непривлекательным для субарендаторов, договор по окончании срока можно не продлевать.

Можно снизить расходы своего бизнеса. Многие арендаторы снимают помещение под свой бизнес, а часть, которой не пользуются, сдают в субаренду. Снять большое помещение и сдать его часть может быть выгоднее, так как аренда квадратного метра в маленьком помещении бывает выше.

Обязанности арендатора при субаренде

Обязанности арендатора перечислены в статье 615 Гражданского кодекса. В ней указано, что к субарендатору предъявляются те же требования:

Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если договор не уточняет этих условий, то руководствоваться нужно назначением имущества.

Нести ответственность перед арендодателем. Арендатор остается ответственным за исполнение своих обязательств по договору перед арендодателем, даже если передал помещение в субаренду, поднаем или перенаем.

Если арендатор передает право пользования помещением в субаренду или поднаем, у него возникают и другие обязанности:

Зарегистрировать договор в Росреестре. Это касается договоров субаренды нежилого помещения или его части сроком более года. Зарегистрировать договор может любая сторона сделки через МФЦ или личный кабинет на сайте Росреестра.

Платить налоги. Физические лица при получении дохода от субаренды должны платить налог на доходы физических лиц, который составляет 13%. Если зарегистрироваться как самозанятый, то ставка налога будет 4% при сдаче помещения другим физлицам и 6% — юридическим лицам или ИП.

То, какие налоги должны платить юридические лица и индивидуальные предприниматели, зависит от их системы налогообложения. На упрощенной системе юридические лица и ИП платят основной налог по выбранной схеме: 6% с доходов или 15% с разницы доходов и расходов. На общей системе налогообложения юридические лица включают доходы от сдачи помещения в налоговую базу по налогу на прибыль. Кроме того, они платят НДС, то есть включают в стоимость аренды 20% налога. Индивидуальные предприниматели на общей системе платят НДФЛ в размере 13% дохода.

Как сдать недвижимость в субаренду

Итак, вы выбрали помещение и заключили с собственником договор аренды. Как теперь передать его в субаренду?

Убедиться, что помещение можно сдавать в субаренду

Запреты на сдачу в субаренду объектов недвижимости могут содержаться Гражданским, Земельным, Лесным кодексом или федеральными законами. Например, арендаторы-резиденты особых экономических зон не могут передавать в субаренду, поднаем и перенаем земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Также не могут передавать право пользования государственными и муниципальными лесными участками арендаторы, которые получили это право по результатам торгов.

Кроме того, запретить субаренду любого объекта недвижимости может собственник, указав это в договоре аренды.

Уведомить собственника

Договор аренды часто включает право арендатора пересдать помещение кому-то еще. Но обязан ли он сообщать собственнику о факте субаренды или ее условиях, не всегда понятно. Это может стать поводом для споров. Чтобы избежать их, лучше запросить у собственника согласие на субаренду, даже если в договоре уже прописана эта возможность.

Согласие на субаренду заключают собственник и арендатор. Кроме самого согласия, в документе нужно указать:

• данные собственника и арендатора: для физических лиц — ФИО и адрес регистрации, для юридических — наименование, адрес регистрации, ИНН, ОГРН;
• реквизиты договора аренды;
• адрес помещения, которое собственник разрешает передать в субаренду;
• предполагаемый срок субаренды;
• дату получения согласия.

Собственник подписывает согласие. Если собственник — юридическое лицо, то нужно убедиться, что его представитель имеет право подписывать такой документ. Обычно руководитель действует на основании устава организации, а для других сотрудников нужна доверенность.

Найти субарендаторов

Субарендаторов можно находить разными способами:

Через онлайн-площадки объявлений. Разместить объявление на 30 дней стоит от 1000 рублей.

С помощью наружной рекламы рядом с помещением. В крупном городе России рекламный баннер стоит от 50 000 рублей в месяц.

Через агентов недвижимости и менеджеров торговых сетей. Стоимость их услуг составляет от 50% месячной арендной платы.

Увеличить прибыль можно, если найти несколько субарендаторов или поднанимателей. Например, пересдавать многокомнатную квартиру как коммунальное жилье. Если взять в аренду трехкомнатную квартиру за 40 000 рублей и пересдавать каждую комнату отдельно за 17 000 рублей, доход составит 11 000 рублей ежемесячно.

Субаренда помещения имеет свои преимущества, но арендатор должен быть готов к длительному поиску субарендаторов и переговорам. Если вы не готовы к этому, но вас привлекает сфера недвижимости, вы можете инвестировать в проекты застройщиков на платформе МагнумИнвест. Доходность может составить до 30% годовых.

Что должно быть в договоре субаренды

В структуре договора субаренды есть особенности, которые отличают его от других видов договоров. Что нужно указать в договоре:

Реквизиты договора аренды и собственника. В договоре субаренды должно быть указано, что сдающий помещение в аренду является не собственником, а первичным арендатором.

Предмет договора. Чем конкретнее в договоре указано, что именно он регулирует, тем лучше. При сдаче в субаренду части помещения должно быть прописано, какая именно часть сдается, ее площадь. Если это нежилое помещение, можно указать номер офиса, а если жилое — описать расположение.

Ответственность сторон. Чтобы снизить свои риски, арендатору нужно указать в договоре, какая ответственность возникает у субарендатора, если он нарушит те или иные условия договора: срок оплаты, условия использования помещения, требования к его содержанию.

Полные реквизиты сторон. Для юридических лиц это наименование, юридический и фактический адрес, ОГРН, ИНН, КПП и банковские реквизиты. Для физических лиц — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, ИНН и банковские реквизиты. Важно указать правильные данные. Верный контактный телефон и адрес электронной почты помогут быстрее связаться с партнером в экстренной ситуации.

Чтобы учесть все нюансы и свести к минимуму возможные риски, лучше составить договор вместе с юристом или специалистом в сфере недвижимости.

Как расторгнуть договор

Расторгнуть договор субаренды можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке — если есть основания. Правила зависят от условий конкретного договора и норм Гражданского кодекса.

По соглашению сторон. Самый простой и безопасный способ — подписать соглашение о расторжении. В нем указывают дату прекращения действия договора, порядок возврата имущества и расчетов. Документ оформляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами.

В одностороннем порядке. Если одна из сторон нарушает условия договора, вторая может потребовать его расторжения. Основания могут быть следующими:

• субарендатор использует помещение не по назначению;
• нарушены сроки оплаты;
• нанесен ущерб имуществу;
• у арендатора или субарендатора пропало право пользоваться помещением (например, расторгнут основной договор аренды).

В таких случаях сначала направляется письменное уведомление с требованием устранить нарушение. Если оно не выполнено — можно обратиться в суд.

Если расторгнут основной договор аренды. Субаренда прекращается автоматически, если истек срок или досрочно расторгнут договор аренды с собственником. Это один из рисков для субарендатора: договор с арендатором больше не действует, даже если срок субаренды еще не закончился.

Что важно предусмотреть заранее

Чтобы избежать конфликтов, в договор субаренды стоит включить:

• четкие условия расторжения;
• срок уведомления о расторжении (например, за 30 дней);
• порядок возврата помещения и окончательных расчетов.

Если все условия расторжения прописаны заранее, это поможет избежать споров и ускорить процесс. В случае разногласий лучше проконсультироваться с юристом — особенно если помещение коммерческое и на кону стоят деньги или репутация.

Частые ошибки при субаренде и как их избежать

Субаренда может быть выгодной, но на практике многие теряют деньги или получают проблемы из-за невнимательности к юридическим деталям. Ниже — основные ошибки, которых стоит избегать.

Коротко о главном

• Субаренда помещения — это способ получить доход и снизить расходы своего бизнеса на аренду. Субаренда — это передача права пользования арендатором на срок, не превышающий срок договора аренды.
• Сдавать в субаренду можно только недвижимость без ограничений и с разрешения собственника. Запрещено передавать муниципальные квартиры, объекты с юридическими ограничениями и недвижимость, арендованную по льготным режимам.
• Преимущество субаренды по сравнению с покупкой объекта недвижимости для сдачи в аренду — отсутствие больших единовременных вложений и оптимизация рисков.
• Арендатору нужно убедиться, что недвижимость не относится к объектам, которые нельзя передавать в субаренду по закону, а собственник не запрещает субаренду по условиям договора. Лучше взять у собственника согласие на субаренду в виде отдельного документа.
• Договор с субарендатором должен минимизировать риски арендатора в ситуациях, когда помещение использовали не по назначению или нанесли ущерб имуществу.
• Расторгать договор субаренды проще по соглашению сторон, но возможен и односторонний разрыв при нарушениях условий. При этом субаренда автоматически прекращается при расторжении основного договора аренды.
• Чтобы избежать проблем, важно оформлять договоры письменно, регистрировать их при необходимости, соблюдать налоговые обязательства и предусматривать в договоре условия расторжения и ответственность сторон.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/

ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.