Что такое субаренда и как построить на ней бизнес

Сдача недвижимости в аренду — это возможность получать регулярный доход, сумма которого известна заранее. Если денежных средств на покупку недвижимости не хватает, можно сдавать арендованное помещение. Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» рассказала, как заработать на субаренде.

Что такое субаренда недвижимости

Аренда — это передача собственником права пользования имуществом на определенный срок арендатору. Аренда отличается от субаренды тем, что отношения субаренды возникают, когда арендатор передает свое право пользования, полученное по договору аренды. 

Срок субаренды или поднайма не должен выходить за рамки срока аренды. Например, если ваш договор с собственником помещения действует до 31 декабря, срок субаренды должен закончиться в этот же день или раньше.

Отличия субаренды, поднайма и перенайма

Наем — это передача физическому лицу во временное пользование жилого помещения. Если наниматель передает свое право пользования другому физическому лицу, эти отношения называются поднаймом. 

Также в законодательстве есть понятие «перенаем». Это передача арендатором не только права пользования помещением, но и других прав и обязанностей, которые включает изначальный договор аренды. Простыми словами, это смена арендатора при сохранении условий договора.

Преимущества перед арендой

Основной плюс субаренды перед покупкой помещения для сдачи — отсутствие больших единовременных вложений денежных средств. Это означает, что:

Можно работать сразу с несколькими объектами. Аренда нескольких помещений с разной площадью, назначением, расположением позволяет увеличить доход и снизить риски. Если для одного из них будет сложно найти субарендатора, доходы от сдачи других помещений покроют убытки. 

Легче поменять объект или локацию. Если с субарендатором или с собственником помещения возник конфликт, или расположение оказалось непривлекательным для субарендаторов, договор по окончании срока можно не продлевать.

Можно снизить расходы своего бизнеса. Многие арендаторы снимают помещение под свой бизнес, а часть, которой не пользуются, сдают в субаренду. Снять большое помещение и сдать его часть может быть выгоднее, так как аренда квадратного метра в маленьком помещении бывает выше.

Обязанности арендатора при субаренде

Обязанности арендатора перечислены в статье 615 Гражданского кодекса. В ней указано, что к субарендатору предъявляются те же требования:

Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если договор не уточняет этих условий, то руководствоваться нужно назначением имущества.

Нести ответственность перед арендодателем. Арендатор остается ответственным за исполнение своих обязательств по договору перед арендодателем, даже если передал помещение в субаренду, поднаем или перенаем.

Если арендатор передает право пользования помещением в субаренду или поднаем, у него возникают и другие обязанности:

Зарегистрировать договор в Росреестре. Это касается договоров субаренды нежилого помещения или его части сроком более года. Зарегистрировать договор может любая сторона сделки через МФЦ или личный кабинет на сайте Росреестра.

Платить налоги. Физические лица при получении дохода от субаренды должны платить налог на доходы физических лиц, который составляет 13%. Если зарегистрироваться как самозанятый, то ставка налога будет 4% при сдаче помещения другим физлицам и 6% – юридическим лицам или ИП.

То, какие налоги должны платить юридические лица и индивидуальные предприниматели, зависит от их системы налогообложения. На упрощенной системе юридические лица и ИП платят основной налог по выбранной схеме: 6% с доходов или 15% с разницы доходов и расходов. На общей системе налогообложения юридические лица включают доходы от сдачи помещения в налоговую базу по налогу на прибыль. Кроме того, они платят НДС, то есть включает в стоимость аренды 20% налога. Индивидуальные предприниматели на общей системе платят НДФЛ в размере 13% дохода.

Как сдать недвижимость в субаренду

Итак, вы выбрали помещение и заключили с собственником договор аренды. Как теперь передать его в субаренду?

Убедиться, что помещение можно сдавать в субаренду

Запреты на сдачу в субаренду объектов недвижимости могут содержаться Гражданским, Земельным, Лесным кодексом или федеральными законами. Например, арендаторы-резиденты особых экономических зон не могут передавать в субаренду, поднаем и перенаем земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Также не могут передавать право пользования государственными и муниципальными лесными участками арендаторы, которые получили это право по результатам торгов. 

Кроме того, запретить субаренду любого объекта недвижимости может собственник, указав это в договоре аренды.

Уведомить собственника

Договор аренды часто включает право арендатора пересдать помещение кому-то еще. Но обязан ли он сообщать собственнику о факте субаренды или ее условиях, не всегда понятно. Это может стать поводом для споров. Чтобы избежать их, лучше запросить у собственника согласие на субаренду, даже если в договоре уже прописано эта возможность. 

Согласие на субаренду заключают собственник и арендатор. Кроме самого согласия, в документе нужно указать:

• данные собственника и арендатора: для физических лиц — ФИО и адрес регистрации, для юридических — наименование, адрес регистрации, ИНН, ОГРН;
• реквизиты договора аренды;
• адрес помещения, которое собственник разрешает передать в субаренду;
• предполагаемый срок субаренды;
• дату получения согласия.

Собственник подписывает согласие. Если собственник — юридическое лицо, то нужно убедиться, что его представитель имеет право подписывать такой документ. Обычно руководитель действует на основании устава организации, а для других сотрудников нужна доверенность.

Найти субарендаторов

Субарендаторов можно находить разными способами:

Через онлайн-площадки объявлений. Разместить объявление на 30 дней стоит от 1000 рублей.

С помощью наружной рекламы рядом с помещением. В крупном городе России рекламный баннер стоит от 50 000 рублей в месяц.

Через агентов недвижимости и менеджеров торговых сетей. Стоимость их услуг составляет от 50% месячной арендной платы.

Увеличить прибыль можно, если найти несколько субарендаторов или поднанимателей. Например, пересдавать многокомнатную квартиру как коммунальное жилье. Если взять в аренду трехкомнатную квартиру за 40 000 рублей и пересдавать каждую комнату отдельно за 17 000 рублей, доход составит 11 000 рублей ежемесячно.

Субаренда помещения имеет свои преимущества, но арендатор должен быть готов к длительному поиску субарендаторов и переговорам. Если вы не готовы к этому, но вас привлекает сфера недвижимости, вы можете инвестировать в проекты застройщиков на платформе МагнумИнвест. Доходность может составить до 19% годовых.

Что должно быть в договоре субаренды

В структуре договора субаренды есть особенности, которые отличают его от других видов договоров. Что нужно указать в договоре:

Реквизиты договора аренды и собственника. В договоре субаренды должно быть указано, что сдающий помещение в аренду является не собственником, а первичным арендатором. 

Предмет договора. Чем конкретнее в договоре указано, что именно он регулирует, тем лучше. При сдаче в субаренду части помещения должно быть прописано, какая именно часть сдается, ее площадь. Если это нежилое помещение, можно указать номер офиса, а если жилое — описать расположение.

Ответственность сторон. Чтобы снизить свои риски, арендатору нужно указать в договоре, какая ответственность возникает у субарендатора, если он нарушит те или иные условия договора: срок оплаты, условия использования помещения, требования к его содержанию.

Полные реквизиты сторон. Для юридических лиц это наименование, юридический и фактический адрес, ОГРН, ИНН, КПП и банковские реквизиты. Для физических лиц — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, ИНН и банковские реквизиты. Важно указать правильные данные. Верный контактный телефон и адрес электронной почты помогут быстрее связаться с партнером в экстренной ситуации. 

Чтобы учесть все нюансы и свести к минимуму возможные риски, лучше составить договор вместе с юристом или специалистом в сфере недвижимости.

Коротко о главном

• Субаренда помещения — это способ получить доход и снизить расходы своего бизнеса на аренду. Субаренда — это передача права пользования арендатором на срок, не превышающий срок договора аренды. 
• Преимущество субаренды по сравнению с покупкой объекта недвижимости для сдачи в аренду — отсутствие больших единовременных вложений и оптимизация рисков.
• Арендатору нужно убедиться, что недвижимость не относится к объектам, которые нельзя передавать в субаренду по закону, а собственник не запрещает субаренду по условиям договора. Лучше взять у собственника согласие на субаренду в виде отдельного документа.
• Договор с субарендатором должен минимизировать риски арендатора в ситуациях, когда помещение использовали не по назначению или нанесли ущерб имуществу.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://talaninvest.ru/

ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.