Флиппинг — это вид инвестиций в недвижимость, который включает покупку вторичного жилья, ремонт и продажу по более высокой цене. Человек, который покупает и продает жилье таким образом, — это инвестор, риелтор, аналитик и дизайнер интерьеров в одном лице. В статье рассмотрим, реально ли заработать на флиппинге, что важно о нем знать.
Что такое флиппинг
Инвестор — флиппер — находит подходящий объект и покупает его, за максимально короткие сроки делает ремонт и снова выставляет на продажу уже по более высокой цене. Прибыль инвестора — это разница между вложенными денежными средствами и суммой продажи.
Например, флиппер покупает квартиру за 3 миллиона рублей. Еще около 1,5 миллионов тратит на оформление сделки и на ремонт. В итоге он получает квартиру, которая в пределах рынка стоит около 6 миллионов. Обычно отремонтированные объекты продают по цене рынка, либо чуть ниже, чтобы быстрее найти покупателей. Желательно, чтобы на один проект уходило от 3 до 5 месяцев. При продаже объектов флипперы платят налог 13% с каждой сделки, поскольку жилье находится в собственности менее 5 лет.
Флиппинг недвижимости широко развит в США. Например, в 2022 году 8,4% от всех сделок по продаже домов совершили именно флипперы. В Штатах таким образом в основном продают частные дома, в России же, в основном, инвестируют в квартиры. Это могут быть, например, хрущевки и сталинки в хороших районах или квартиры в исторических зданиях в центре города.
Состояние квартиры может быть разным: некоторые варианты требуют капитального ремонта, а иногда нужен лишь косметический. Обычно, чем хуже состояние квартиры, тем ниже ее цена относительно рыночной. Но еще это значит, что потребуется больше денежных средств и времени на ремонт.
Профессиональных флипперов в России не так много — в самом популярном чате «Клуб Флипперов» в Телеграме всего около 6600 человек. Тем не менее конкуренция за хорошие объекты может быть высокой, особенно в Санкт-Петербурге и Москве, где жилье в целом дороже, чем в регионах.
Выгодно ли заниматься флиппингом в России
С помощью флиппинга можно получить высокий доход, но важно помнить, что это рискованная инвестиция. Основная проблема в том, что сложно быстро продать готовую квартиру. Ситуация на рынке может поменяться, например, начнется экономический кризис, который повлияет и на рынок недвижимости. Если процесс продажи затянется, то денежные средства останутся в проекте на неопределенный срок.
Флиппер должен хорошо разбираться в тенденциях рынка недвижимости и быть в курсе последних новостей. Например, в 2022 году цены на квартиры в крупных городах выросли в среднем на 10-15%, но это произошло в условиях внезапного кризиса. Но при этом количество предложений на рынке вторичного жилья выросло. Многие владельцы снижали цену, чтобы побыстрее продать недвижимость. При покупке квартир под флиппинг такие скачки нужно уметь предугадывать.
Кроме того, стоит учитывать, что квартиры в новых жилых комплексах по-прежнему популярны, большая часть покупателей предпочитают именно их, а не вторичное жилье. Клиенты оформляют сделку еще на стадии строительства, хотя в 2022 году многие компании-застройщики выставляли квартиры в строящихся домах практически по цене готовых. Но при этом они предлагали, например, льготные ипотеки с минимальными платежами до момента заселения.
Недвижимость — одна из самых надежных сфер для инвестиций. При этом, если у инвестора нет миллионов на покупку квартиры, можно выбрать альтернативный инструмент инвестирования в недвижимость — инвестирование с помощью краудлендинговых платформ. Одна из примеров таких платформ — МагнумИнвест — специализируется на сборе инвестиций через заем для застройщиков РФ. На платформу обращаются застройщики: они сами устанавливают необходимый объем инвестиций.
Далее МагнумИнвест проводит андеррайтинг на предмет платежеспособности заемщика-застройщика, оценивает будущий денежный поток, которым обеспечена возвратность инвестиций и риски проекта. Если инвестиционное предложение привлекательно и нет вопросов к показателям деятельности застройщика, его проект размещают на инвестиционной платформе.
Инвесторами могут быть юридические лица, ИП и физические лица как без статуса квалифицированного инвестора, так и со статусом. Начать инвестировать можно с небольшой суммы: 10 000 рублей, 100 000 рублей и т.п.
Обязательно ли быть специалистом по недвижимости, чтобы заниматься флиппингом
Среди флипперов встречаются те, кто раньше работал, например, риелтором, или занимался ремонтными работами. Но в целом это необязательное условие — научиться искать перспективные объекты можно и без профессиональных глубоких знаний. Проще всего изучать сервисы объявлений и Телеграм-каналы о продаже недвижимости. Важны насмотренность, знание рынка и наличие контактов проверенных людей.
Если вы планируете заниматься флиппингом на постоянной основе, у вас должен быть надежный юрист, поставщики качественных стройматериалов и бригада рабочих. Даже опытному флипперу не справиться без посторонней помощи, от добросовестности команды зависит скорость каждого этапа работы над проектом. Вначале лучше всего искать нужные контакты по личным рекомендациям друзей и знакомых.
Даже если инвестор не углубляется в тонкости декора, все равно нужно базово разбираться в порядке и стоимости работ. Это сэкономит время на принятие решений еще на этапе покупки, поможет избежать лишних расходов на отделку. Развить насмотренность помогут профильные группы и блоги в соцсетях, где люди делятся лайфхаками, профильные издания по декору и ремонту, ролики на Youtube.
Как выбрать квартиру для покупки
При выборе объекта для флиппинга учитывают те же самые факторы, что и при покупке обычного жилья:
Район города. Благоустроенный, зеленый район со школами и магазинами или центр города будут пользоваться большим спросом, чем необжитые окраины или дома с автострадой за окном.
Транспортная доступность. Шансы продать квартиру будут выше, если она находится не далее, чем в 10-15 минутах ходьбы до метро или остановок наземного транспорта, а еще если рядом есть удобная дорожная развязка.
Площадь. Сейчас самым высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры: они доступнее по цене. Если квартиру покупают для сдачи в аренду, то так проще найти жильцов. К тому же однокомнатные квартиры дешевле ремонтировать. Этаж тоже имеет значение — квартиры на нижних и последних этажах ценятся меньше.
Какие риски должен учесть флиппер
Профессиональные флипперы продают по 2-4 квартиры в год. Если ставить процесс на поток, то нужно учитывать ряд возможных рисков.
Юридические. Недвижимость с низкой ценой может быть в залоге, ипотеке, под арестом или являться частью наследства — это может сильно затянуть процесс покупки или вообще сделать ее невозможной. Флипперы обычно быстро заключают сделку, чтобы интересный проект не достался конкурентам, но важно внимательно проверять все документы. В первую очередь это выписка из ЕГРН и паспорт владельца квартиры — он должен быть действителен, а данные в нем совпадать с данными в выписке. Еще желательно узнать, была ли перепланировка. Если да, законна ли она. Это можно проверить, запросив документы в местном Бюро технической инспекции (БТИ).
Технические. Даже при тщательном осмотре перед покупкой сложно сразу обнаружить все проблемы. Например, прогнивший пол. Такие моменты обычно выясняются уже на этапе ремонта, увеличивая его стоимость и сроки. О состоянии внутридомовых коммуникаций лучше всего расскажут соседи или представители управляющей компании, а при осмотре важно тщательно проверять всю квартиру. Например, протекающий стояк и плесень за шкафом можно обнаружить и при первом осмотре. Опытные инвесторы замечают возможные проблемы сразу и включают такие риски в стоимость ремонта при расчетах.
Финансовые. Большинство флипперов инвестируют в проекты собственные денежные средства: из-за скорости заключения сделок оформлять ипотеку неудобно и невыгодно. К тому же квартиру нужно будет максимально быстро продать, а наличие кредитора может затянуть процесс. При этом в каждом проекте инвестор должен максимально быстро найти покупателей, чтобы получить прибыль.
Коротко о главном
- Флиппинг — это инвестиции во вторичное жилье с последующей перепродажей по более высокой цене. Флипперы получают доход за счет разницы между стоимостью квартиры при покупке и перепродаже.
- Флипперы обычно инвестируют собственные денежные средства, а не берут ипотеку ввиду необходимости иметь высокую скорость в принятии решений.
- Профессиональный флиппер разбирается в тенденциях рынка, может быстро оценить перспективность проекта и располагает контактами надежной ремонтной бригады, которая быстро и качественно делает ремонт.
- В бюджет проекта закладывают расходы не только на ремонт и покупку стройматериалов, но и на непредвиденные расходы, например, замену труб или пола, а еще налоги, юридическое сопровождение сделки.
- Готовые объекты флипперы стараются продать в течение 3-5 месяцев после покупки, чтобы денежные средства не оставались в одном проекте на долгое время.
