Флиппинг — это вид инвестиций в недвижимость, который включает покупку вторичного жилья, ремонт и продажу по более высокой цене. Человек, который покупает и продает жилье таким образом, — это инвестор, риелтор, аналитик и дизайнер интерьеров в одном лице. В статье рассмотрим, как устроен флиппинг, сколько можно заработать и что важно о нем знать.
Как зарабатывают на флиппинге
Инвестор — флиппер — находит подходящий объект и покупает его, за максимально короткие сроки делает ремонт и снова выставляет на продажу уже по более высокой цене. Прибыль инвестора — это разница между вложенными денежными средствами и суммой продажи.
Например, флиппер покупает квартиру за 3 миллиона рублей. Еще около 1,5 миллионов тратит на оформление сделки и на ремонт. В итоге он получает квартиру, которая в пределах рынка стоит около 6 миллионов. Обычно отремонтированные объекты продают по рыночной цене или чуть ниже, чтобы быстрее найти покупателей. Желательно, чтобы на один проект уходило от 3 до 5 месяцев. При продаже объектов флипперы платят налог 13% с каждой сделки, поскольку жилье находится в собственности менее 5 лет.
Флиппинг недвижимости широко развит в США. В Штатах таким образом в основном продают частные дома, в России же инвестируют в квартиры. Это могут быть, например, хрущевки и сталинки в хороших районах или квартиры в исторических зданиях в центре города.
Состояние квартиры может быть разным: некоторые варианты требуют капитального ремонта, а иногда нужен лишь косметический. Обычно, чем хуже состояние квартиры, тем ниже ее цена относительно рыночной. Но еще это значит, что потребуется больше денежных средств и времени на ремонт.
Профессиональных флипперов в России не так много — в самом популярном чате «Клуб Флипперов» в Телеграме всего около 11 000 человек. Тем не менее конкуренция за хорошие объекты может быть высокой, особенно в Санкт-Петербурге и Москве, где жилье в целом дороже, чем в регионах.
Выгодно ли заниматься флиппингом в России
Заработок на флиппинге может быть высоким, но важно помнить, что это рискованные инвестиции. Флиппинг подразумевает быструю продажу квартиры, которую никто не может гарантировать. Выбранная инвестором стратегия флиппинга может не сработать по разным причинам, которые от него никак не зависят: например, начнется экономический кризис, который повлияет и на рынок недвижимости. Если процесс продажи затянется, то денежные средства останутся в проекте на неопределенный срок.
Кроме того, стоит учитывать, что квартиры в новых жилых комплексах по-прежнему популярны, большая часть покупателей предпочитает именно их, а не вторичное жилье.
Недвижимость — одна из самых надежных сфер для инвестиций. При этом, если у инвестора нет миллионов на покупку квартиры, можно выбрать альтернативный инструмент инвестирования в сферу недвижимости — инвестирование с помощью краудлендинговых платформ. Один из примеров таких платформ — МагнумИнвест — специализируется на сборе инвестиций через заем для застройщиков РФ. На платформу обращаются застройщики: они сами устанавливают необходимый объем инвестиций.
Далее МагнумИнвест проводит андеррайтинг на предмет платежеспособности заемщика-застройщика, оценивает будущий денежный поток, которым обеспечена возвратность инвестиций, и риски проекта. Если инвестиционное предложение привлекательно и нет вопросов к показателям деятельности застройщика, его проект размещают на инвестиционной платформе.
Инвесторами могут быть юридические лица, ИП и физические лица как без статуса квалифицированного инвестора, так и со статусом. Начать инвестировать можно с небольшой суммы. Доходность может составить до 30% годовых.
Обязательно ли быть специалистом по недвижимости, чтобы заниматься флиппингом
Среди флипперов встречаются те, кто раньше работал, например, риелтором, или занимался ремонтными работами. Но в целом это необязательное условие — научиться искать перспективные объекты можно и без профессиональных глубоких знаний. Проще всего изучать сервисы объявлений и Телеграм-каналы о продаже недвижимости. Важны насмотренность, знание рынка и наличие контактов проверенных людей.
Если вы планируете заниматься флиппингом на постоянной основе, у вас должен быть надежный юрист, поставщики качественных стройматериалов и бригада рабочих. Даже опытному флипперу не справиться без посторонней помощи, от добросовестности команды зависит скорость каждого этапа работы над проектом. Вначале лучше всего искать нужные контакты по личным рекомендациям друзей и знакомых.
Даже если инвестор не углубляется в тонкости декора, все равно нужно базово разбираться в порядке и стоимости работ. Это сэкономит время на принятие решений еще на этапе покупки, поможет избежать лишних расходов на отделку. Развить насмотренность помогут профильные группы и блоги в соцсетях, где люди делятся лайфхаками, профильные издания по декору и ремонту, ролики на YouTube.
Этапы перепродажи
Выбираем квартиру для перепродажи. При выборе объекта для флиппинга учитывают те же самые факторы, что и при покупке обычного жилья:
- Район города. Благоустроенный, зеленый район со школами и магазинами или центр города будут пользоваться большим спросом, чем необжитые окраины или дома с автострадой за окном.
- Транспортная доступность. Шансы продать квартиру будут выше, если она находится не далее, чем в 10–15 минутах ходьбы до метро или остановок наземного транспорта, а еще если рядом есть удобная дорожная развязка.
- Площадь. Сейчас самым высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры: они доступнее по цене. Если квартиру покупают для сдачи в аренду, то так проще найти жильцов. К тому же однокомнатные квартиры дешевле ремонтировать. Этаж тоже имеет значение — квартиры на нижних и последних этажах ценятся меньше.
Проверяем недвижимость перед покупкой. Нужно провести полную юридическую и техническую проверку. Кроме выписки из ЕГРН и документов собственника, желательно проверить историю переходов права собственности, наличие зарегистрированных лиц, а также сопоставить фактическую планировку с техническим паспортом. При необходимости можно заказать платную юридическую экспертизу. Это поможет избежать заморозки сделки или судебных разбирательств.
Делаем ремонт для продажи. Он должен быть максимально нейтральным, без вкусовщины. Нестандартные решения могут отпугнуть широкую аудиторию. Универсальный интерьер в бежевых тонах, качественная отделка, свежая сантехника и чистые стены — то, что чаще всего обеспечивает быструю продажу.
При этом нужно контролировать бюджет: расходы на ремонт напрямую влияют на итоговую прибыль. Идеально, если вложения не превысят 10% от цены, которую флиппер заплатил за сам объект.
Какие риски должен учесть флиппер
Профессиональные флипперы продают по 2–4 квартиры в год. Если ставить процесс на поток и делать основным видом деятельности именно флиппинг, риски тоже нужно учесть.
Юридические. Недвижимость с низкой ценой может быть в залоге, ипотеке, под арестом или являться частью наследства — это может сильно затянуть процесс покупки или вообще сделать ее невозможной. Флипперы обычно быстро заключают сделку, чтобы интересный проект не достался конкурентам, но важно внимательно проверять все документы.
В первую очередь это выписка из ЕГРН и паспорт владельца квартиры — он должен быть действителен, а данные в нем совпадать с данными в выписке. Еще желательно узнать, была ли перепланировка. Если да, законна ли она. Это можно проверить, запросив документы в местном Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Технические. Даже при тщательном осмотре перед покупкой сложно сразу обнаружить все проблемы. Например, прогнивший пол. Такие моменты обычно выясняются уже на этапе ремонта, увеличивая его стоимость и сроки. О состоянии внутридомовых коммуникаций лучше всего расскажут соседи или представители управляющей компании, а при осмотре важно тщательно проверять всю квартиру.
Например, протекающий стояк и плесень за шкафом можно обнаружить и при первом осмотре. Опытные инвесторы замечают возможные проблемы сразу и включают такие риски в стоимость ремонта при расчетах.
Финансовые. Большинство флипперов инвестируют в проекты собственные денежные средства: из-за скорости заключения сделок оформлять ипотеку неудобно и невыгодно. К тому же квартиру нужно будет максимально быстро продать, а наличие кредитора может затянуть процесс. При этом в каждом проекте инвестор должен максимально быстро найти покупателей, чтобы получить прибыль.
Как оформить флиппинговый бизнес и платить налоги
Флиппинг — это не просто частные сделки с недвижимостью, а полноценная предпринимательская деятельность. Поэтому важно правильно оформить бизнес и не нарушать налоговое законодательство.
Если продавать как физлицо, с каждой сделки придется платить 13% НДФЛ. При этом имущественный вычет (1 млн рублей) не действует, если квартира находилась в собственности менее 5 лет. А это всегда так при флиппинге — ведь объект покупается именно для быстрой перепродажи.
Чтобы снизить налоговую нагрузку и работать легально, инвесторы оформляют статус индивидуального предпринимателя (ИП) и переходят на упрощенную систему налогообложения (УСН). Есть два варианта:
- 6% с дохода — подходит, если вы не тратите много на ремонт и работаете с недорогими подрядчиками.
- 15% с прибыли (доход минус расходы) — выгоднее, если вы вкладываете крупные суммы в ремонт, дизайн, мебель и прочие улучшения.
Пример: вы купили квартиру за 7 млн, вложили в ремонт 1,5 млн и продали за 10 млн.
Как физлицо — заплатите 13% с полной суммы (1,3 млн ₽).
Как ИП на УСН 15% — заплатите 15% с прибыли (10 − 7 − 1,5 = 1,5 млн), то есть 225 тыс.
Также оформление ИП дает возможность официально заключать договоры с подрядчиками, покупать стройматериалы по безналу и, при желании, брать в команду помощников.
Но есть и минусы:
- Ежегодные взносы в ПФР — около 45 тыс. рублей в 2025 году.
- Ответственность за ведение учета и сдачу отчетности.
- Дополнительные расходы на бухгалтера.
Если вы планируете заниматься флиппингом регулярно, выгоднее работать как ИП. Если продали одну квартиру за год — можно обойтись статусом физлица, но налоги будут выше.
Коротко о главном
- Флиппинг — это инвестиции во вторичное жилье с последующей перепродажей по более высокой цене. Флипперы получают доход за счет разницы между стоимостью квартиры при покупке и перепродаже.
- Флипперы обычно инвестируют собственные денежные средства, а не берут ипотеку ввиду необходимости иметь высокую скорость в принятии решений.
- Профессиональный флиппер разбирается в тенденциях рынка, может быстро оценить перспективность проекта и располагает контактами надежной ремонтной бригады, которая быстро и качественно делает ремонт.
- В бюджет проекта закладывают расходы не только на ремонт и покупку стройматериалов, но и на непредвиденные расходы, например, замену труб или пола, а еще налоги, юридическое сопровождение сделки.
- Готовые объекты флипперы стараются продать в течение 3–5 месяцев после покупки, чтобы денежные средства не оставались в одном проекте на долгое время.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/
ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
