Модель DCF помогает определить текущую стоимость актива на основе прогнозов будущих денежных поступлений от этих инвестиций. Такой анализ полезен тем инвесторам, которые планируют купить компанию, объект недвижимости или ценные бумаги.
Если дисконтированная стоимость будущих денежных потоков превышает текущую стоимость актива, то эти инвестиции имеют потенциал и могут принести инвестору прибыль. Рассказываем, какие преимущества и недостатки у DCF-модели, для какого бизнеса целесообразно применять.
Что такое DCF-модель
DCF-модель — это метод оценки стоимости компаний, который основывается на предположении, что стоимость актива равна сумме дисконтированных денежных потоков, которые этот актив способен генерировать в будущем.
Чтобы рассчитать стоимость компании по модели DCF, нужно проанализировать:
- денежные потоки — это разница между суммами, поступившими на счет компании, и платежами за определенный период (день, неделю, месяц, квартал или год);
- ставку дисконтирования — стоимость денежных средств в будущем, скорректированная с учетом инфляции;
- терминальную стоимость — оценка денежного потока проекта, который ожидается после того, как закончится прогнозируемый период, обычно через 5–7 лет.
Метод позволяет перевести будущие доходы и расходы в их текущую стоимость, чтобы понять их реальную ценность.
В статье подробно рассказали, что такое кэш-флоу (денежный поток) компании и зачем его анализировать инвестору.
Преимущества и недостатки метода
Про плюсы и минусы модели DCF рассказал управляющий партнер инвестиционно-проектного офиса Witte Даниил Амелин:
Преимущества метода DCF:
- Применение модели позволяет инвесторам и кредиторам получить более объективную оценку стоимости компании, поскольку она учитывает реальные финансовые потоки, а не только текущую прибыль. Это особенно полезно при анализе компаний, демонстрирующих нестабильные финансовые результаты, так как позволяет увидеть истинную картину их потенциала.
- Метод позволяет учитывать различные сценарии развития бизнеса и макроэкономические условия, что дает более полное представление о стоимости компании.
- Модель хорошо показала себя при оценке крупных компаний с устойчивым ростом, однако она не используется для оценки стартапов и быстрорастущих технологических компаний, которые еще не начали приносить прибыль.
К недостаткам можно отнести:
- Модель требует большого количества допущений. Стоимость компании зависит от исходных данных, из-за этого аналитики могут прийти к разным оценкам, основываясь на своем субъективном мнении о будущем компании. Например, об уровнях темпов роста бизнеса, ключевой ставки и инфляции. При этом модель не принимает во внимание сравнительные показатели конкурентного анализа, состояние и тенденции рынка.
- На терминальную стоимость часто приходится более половины общей стоимости, рассчитанной методом дисконтирования кэш-флоу. Поэтому стоимость компании (enterprise value) в значительной степени определяется предположениями о терминальной стоимости, а не бизнес-прогнозами.
- Метод DCF наиболее эффективен, когда есть высокая уверенность в будущих денежных потоках. Но если сложно предсказать тенденции кэш-флоу компании, то анализ будет с погрешностями. По этой причине использовать метод для оценки молодых предприятий на ранней стадии развития нецелесообразно.
Сфера применения
Методику дисконтированных денежных потоков используют для того, чтобы оценить бизнес перед продажей, для инвестиционных целей и при кредитовании. Также DCF-модель нужна для определения справедливой стоимости акций в фундаментальном анализе.
Метод дисконтирования кэш-флоу показывает хорошие результаты, когда у компании:
- есть высокая степень определенности в отношении будущих финансовых результатов (например, в устойчивых отраслях);
- есть достаточное количество информации об активе для прогнозирования доходов и расходов (компании не меньше 3 лет);
- объем денежных потоков варьируется в зависимости от сезона;
- объект оценки имеет коммерческое назначение и может быть использован в различных целях;
- недвижимость либо уже построена, либо введена в эксплуатацию;
- высокая степень зависимости от внешних факторов (инфляции, ключевой ставки и т. д.);
- есть решение о покупке или продаже актива, и нужно определить его справедливую стоимость.
Зачем в модели DCF прогнозировать кэш-флоу
Анализ дисконтированных денежных потоков лежит в основе оценки всех видов финансовых активов, включая инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость.
Цена, которую инвестор готов заплатить за актив сегодня, зависит от вероятности и сроков возникновения будущих кэш-флоу. Более рискованные кэш-флоу дисконтируются на высокие ставки, а менее рискованные (с большей вероятностью возникновения) — на более низкие ставки.
Если денежный поток возникнет практически со стопроцентной вероятностью (например, выплата купонов по гособлигациям), то его будущая доходность, будет гораздо ниже доходности денежного потока, который может возникнуть с вероятностью 60 или 40%.
Пример инвестирования с высокой вероятностью возникновения доходного потока и конкурентными ставками — инвестиционные предложения заемщиков, которые размещаются на платформе МагнумИнвест.
Платформа сотрудничает с застройщиками, которые осуществляют строительство за счет проектного финансирования. В качестве обеспечения возвратности инвестиций выступает будущий денежный поток от раскрытия эскроу-счетов. При этом доходность составляет до 24% годовых.
В первую очередь задолженность погашается перед эскроу-агентом (банком, который предоставил проектное финансирование), а затем — перед инвесторами. Прибыльность краудлендинга в жилую недвижимость может быть ниже, чем в коммерческую, но и риски у заемщиков-застройщиков жилья могут быть ниже. Строительство таких объектов жестко регулируется со стороны государства, поэтому меньше вероятность, что застройщик не выполнит свои обязательства перед инвесторами.
Формула модели DCF
Для расчета стоимости объекта недвижимости необходимо спрогнозировать будущие денежные потоки от его использования и продажи, а затем дисконтировать их на ставку дисконтирования, отражающую требуемую доходность инвестора с учетом рисков.
Ставка дисконтирования отражает ожидаемую инвестором доходность и учитывает риски, связанные с объектом недвижимости. Чем выше риски проекта, тем выше должна быть ставка дисконтирования. Она может быть рассчитана различными методами, в том числе методом суммирования премий за риски.
После проведения расчетов получается число, которое отражает общую стоимость будущих денежных потоков и стоимость объекта инвестиций для инвестора на текущий момент с учетом ожидаемой доходности.
Пример расчета по модели DCF
Допустим, инвестор рассматривает инвестиционный проект — покупку магазина под сдачу в аренду. Чтобы рассчитать стоимость проекта по модели DCF, нужно:
Шаг 1. Определить чистый денежный поток.
Предположительно магазин будет приносить следующие денежные потоки:
- Выручка — 1 000 000 рублей в год.
- Расходы — 500 000 рублей в год.
- Амортизация — 100 000 рублей в год.
- Налог на прибыль — 20%.
Таким образом, чистый денежный поток составит:
Чистая прибыль = Выручка — Расходы — Налог на прибыль = 1 000 000 — 500 000 — (1 000 000 — 500 000) * 20% = 400 000 рублей.
Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация = 400 000 + 100 000 = 500 000 рублей.
Шаг 2. Определить ставку дисконтирования.
Ставка дисконтирования отражает риски, связанные с проектом. При оценке стоимости объекта (Property Value), как в случае с примером, применяется метод, который называется «метод прямого суммирования премий за риски». Этот метод учитывает различные виды рисков, связанных с объектом: страновые, рыночные, специфические и операционные.
Часто используются модели кумулятивного построения — это метод определения ставки дисконтирования, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются все премии за риск, которые можно определить для конкретного инструмента.
Формула расчета ставки дисконтирования кумулятивным способом выглядит так:
Часто применяются модели кумулятивного построения для определения ставки дисконтирования. Этот метод подразумевает, что к безрисковой процентной ставке последовательно добавляются все риски, характерные для данного инструмента.
Ставка дисконтирования, рассчитанная кумулятивным методом, вычисляется по следующей формуле:
Предположим, что ставка дисконтирования составляет 10%.
Шаг 3. Определить терминальную стоимость.
Терминальная стоимость часто рассчитывается методом, основанным на постоянном росте. В основе метода лежит предположение о том, что компания будет бесконечно генерировать свободный денежный поток (FCF) в стабильном состоянии.
Формула для расчета терминальной стоимости при постоянном росте имеет следующий вид:
Предположим, что терминальная стоимость коммерческого объекта недвижимости составляет 5 000 000 рублей.
Шаг 4. Определить стоимость проекта с помощью модели DCF со следующими данными:
- чистый денежный поток (NCF) — 500 000 рублей
- ставка дисконтирования (r) — 10%
- терминальная стоимость (TV) — 5 000 000 рублей
- прогнозный период (n) — 5 лет
Чтобы найти общую приведенную стоимость, нужно суммировать стоимость денежных потоков и терминальную стоимость:
DCF = CFt / (1 + r) + CFt / (1 + r) 2 + CFt / (1+r)n + PVt,
где CFt — денежный поток за период t;
r — ставка дисконтирования;
n — количество периодов;
PVt — приведенная стоимость терминальной стоимости
Приведенная стоимость каждого денежного потока:
CF = 454 545 рублей — 1 год
CF = 413 223 рублей — 2 год
CF = 375 657 рублей — 3 год
CF = 341 506 рублей — 4 год
CF = 310 460 рублей — 5 год
Приведенная стоимость терминальной стоимости рассчитывается по такой формуле:
PVt = TV / (1+r)n ,
PVt = 3 104 606 рублей
Общая приведенная стоимость:
DCF = 5 000 000 рублей
Выводы:
- Суммарная приведенная стоимость будущих чистых денежных потоков за пять лет составит примерно 1 895 393 рублей (с учетом ставки дисконтирования).
- Терминальная стоимость коммерческого объекта недвижимости, дисконтированная на текущий момент — 3 104 606 рублей.
- Общая приведенная стоимость всех будущих денежных потоков, включая терминальную стоимость, составляет около 5 000 000 рублей (показывает, сколько проект стоит на сегодняшний день, учитывая будущие доходы).
- С учетом ставки дисконтирования 10%, рассчитанная приведенная стоимость учитывает риски и временную стоимость денег. Это дает более реалистичное представление о доходности проекта.
- Значительная терминальная стоимость (62% из общей приведенной стоимости) свидетельствует о долгосрочной ценности объекта недвижимости, что особенно важно для инвесторов, ориентированных на долгосрочные инвестиции.
Коротко о главном
- Инвесторам модель DCF помогает принимать обоснованные решения о том, стоит ли инвестировать в компанию или проект, с учетом всех будущих денежных потоков и рисков.
- Применение модели DCF позволяет инвесторам и кредиторам получить более объективную оценку стоимости компании, поскольку она учитывает реальные финансовые потоки, а не только текущую прибыль. Это особенно полезно при анализе компаний, демонстрирующих нестабильные финансовые результаты, так как позволяет увидеть истинную картину их потенциала.
- Использование модели DCF требует введения множества допущений и применения прогнозов, основанных на оценочных суждениях, что делает процесс оценки субъективным. Тем не менее благодаря своей гибкости и способности учитывать множество факторов, влияющих на стоимость компании, модель DCF остается одним из наиболее эффективных инструментов.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://talaninvest.ru/
ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
