МагнумИнвест: что это за платформа и как с ней работать

Перед застройщиками всегда стоит проблема, где взять дополнительные денежные средства. Финансирование строительства происходит постоянно, но бывают ситуации, когда расходы накладываются. Одновременно нужно заплатить за поставку стройматериалов и выкупить новый земельный участок.

Собственные деньги находятся в проектах, а средства с эскроу-счетов придут, когда дом будет введен в эксплуатацию. И на этом этапе могут возникать кассовые разрывы. Чтобы расти, строительная компания покупает новые площадки. Ждать пока закончится строительство текущего проекта — невозможно.

В 2022 застройщики столкнулись с трудностями: процесс продаж замедлился, медленное наполнение счетов эскроу дало высокую процентную ставку по проектному финансированию — и, соответственно, по проектам можно было наблюдать ухудшение финансовых метрик. Чтобы покрыть дефицит ликвидности, застройщики используют дополнительные источники финансирования.

Какие источники привлечения финансирования используют застройщики

Банковский кредит — позволяет застройщику получить простой и привычный источник финансирования. У заемщика есть возможность получить льготный кредит по программам господдержки. Есть возможность пересмотреть текущие условия кредита (досрочное погашение, снижение % ставки по кредиту при снижении ключевой ставки).

Какие недостатки есть у банковского кредитования:

• Контроль за целевым исполнением кредита. Если заемщик нарушает это условие, то банк вправе наложить штраф или требовать досрочного погашения.
• Необходимость регулярных выплат по кредиту в течение периода финансирования. Увеличивается финансовая нагрузка на заемщика: застройщику нужно оплачивать текущие расходы и дополнительно погашать кредит.
• Возможность пересмотра условий кредитования — повышение % ставки (когда увеличение ставки банк обуславливает экономическими факторами), страхование (как дополнительная обеспечительная мера) и т.п.
• Нужен залог: недвижимость, земля оборудование.

Облигационный заем дает возможность привлечь значительный объем финансирования (от нескольких сотен миллионов до нескольких миллиардов) на долгосрок (3-5 лет). Не нужно отчитываться по целевому расходованию привлеченных средств.

Что может останавливать застройщиков:

• Сложная и дорогая процедура организации первого выпуска облигаций. Выпуск облигаций может обойтись вдвое дороже кредита от государства.
• Прохождение верификации на бирже (включает проведение экспертизы состояния компании и решение вопроса о допуске ее ценных бумаг в торговый оборот).
• Необходимость наличия отчетности по МСФО и кредитного рейтинга, чтобы адекватно представить и сопровождать ценные бумаги на рынке.
• Необходимость формирования публичной долговой истории и публичное раскрытие информации по участникам сделки.
• Дополнительные расходы на оплату услуг: организатора выпуска, депозитария, рейтингового агентства, аудитора, оплату биржевых сборов, регистрационных и информационных расходов. Размер допрасходов может составлять до нескольких процентов от объема эмиссии.

Денежные средства частных инвесторов — финансирование, которое можно привлечь дешевле и проще, чем через кредиты и облигации.

Преимущества инвестиционного финансирования:

• Нет контроля целевого использования.
• Управление объемом привлекаемых инвестиций.
• Возможность досрочного погашения.
• Управление ставкой привлечения инвестиций.
• Диверсификация форм привлечения инвестиций: долг, доля.

Недостатки частных инвестиций:

• Компании необходимо организовывать инвестиционный отдел и выстраивать все бизнес-процессы по работе с частными инвесторами.
• Дополнительные расходы на команду инвестиционного отдела и маркетинг (PR-продвижение, IR — формирование инвестиционно привлекательного имиджа и повышения доверия среди инвесторов).
• Расходы на партнеров (оплата вознаграждения агентам, комиссии брокеру за реализацию своего проекта).

Обзор отрасли краудфандинга

Инвестирование с использованием инвестиционных платформ в настоящее время возможно четырьмя способами:

Краудлендинг — это предоставление процентных займов под финансирование проектов, размещенных на инвестиционной платформе. Он широко используется в качестве инструмента для дополнительного финансирования компаниями, которым необходимо быстрое и часто кратковременное пополнение оборотных средств, преимущественно субъектами МСП.

Важно отметить, что на рынке краудлендинга сформировалась олигополия: на долю трех ОИП («Поток», «JetLend», «ВДело») приходится две трети привлеченных денежных средств.

Большинство ОИП заинтересованы в проведении оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков и осуществляют разработку и улучшение как собственных, так и заимствованных скоринговых моделей.

Краудинвестинг — инвестирование денежных средств в компании путем покупки их ценных бумаг, предлагаемых с помощью инвестиционной платформы.

Краудинвестинг выступает дополнительной услугой к основной деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг (ПУРЦБ). Как правило, организуется регистраторами для закрытого круга лиц, клиентов по ПУРЦБ по профильному направлению деятельности. Поэтому за эти услуги по содействию привлечения инвестиций ОИП не вводят комиссий.

Для привлечения инвестиций краудинвестинг используют преимущественно крупные компании. Тем не менее, наблюдается рост количества субъектов МСП, разместивших дополнительный выпуск ценных бумаг. Рынок краудинвестинга формируется несколькими ОИП (на крупнейший ОИП приходится более 50%).

Краудинвестинг — это форма коллективного инвестирования компании через покупку ее ценных бумаг. При краудлендинге финансирование проекта происходит через предоставление компании коллективных займов.

Утилитарными цифровыми правами признаются цифровые права, включающие:

• право требовать передачи вещи/вещей (денежные средства, ценные бумаги, имущественные права, нематериальные блага и др.)
• право требовать передачи исключительных прав на результаты интеллектуальной
• деятельности и (или) прав использования результатов интеллектуальной деятельности
• право требовать выполнения работ и (или) оказания услуг

В частности, это организация вторичного рынка по обороту займами, поскольку уступка права требования по займу – это имущественное право.

В данный момент только одна платформа предлагает УЦП, как способ инвестирования (АО «Статус»).

Цифровыми финансовыми активами признаются цифровые права, включающие:

• денежные требования
• возможность осуществления прав по эмиссионным ценным бумагам
• права участия в капитале непубличного акционерного общества
• право требовать передачи эмиссионных ценных бумаг, предусмотренных решением о выпуске цифровых финансовых активов в порядке, установленным Законом о ЦФА.

Выпуск, учет и обращение ЦФА возможны только путем внесения (изменения) записей в информационную систему на основе распределенного реестра, а также в иные информационные системы.

В данный момент с ЦФА работают информационные системы ООО «Атомайз», ООО «Лайтхаус», АО «АЛЬФА-БАНК», финансовая платформа АО ВТБ. Некоторые ОИП ведут разработки в этом направлении.

Как появилась идея создать краудлендинговую платформу МагнумИнвест

ГК Магнум (бывший «МагнумИнвест») с 2002 года строит многоэтажные жилые комплексы по монолитно-каркасной технологии.

Сегодня ГК Магнум присутствует в десяти регионах России. Когда начинали выходить в регионы, появилась потребность в денежных средствах, чтобы покупать новые площадки.

Поэтому в структуре группы компаний мы выделили инвестиционное направление и шесть лет привлекали деньги частных инвесторов для своих проектов.

За это время изучили работу с частными инвесторами, увидели спрос и решили создать инвестиционную платформу. МагнумИнвест — это одна из первых в России инвестиционных платформ для застройщиков многоэтажных жилых комплексов и частных инвесторов.

13 июля 2022 МагнумИнвест включили в Реестр операторов инвестиционных платформ.

Что из себя представляет МагнумИнвест

МагнумИнвест — это онлайн-сервис, где встречаются инвестор и заемщик, который собирает деньги на пополнение оборотных средств, покупку земельных участков и развитие бизнеса, а через определенный срок возвращает своим инвесторам полученные средства.

Чем отличается МагнумИнвест от других краудфандинговых компаний:

Краудфандинговые платформы, вроде MoneyFriends или Вдело, дают возможность частным инвесторам вкладывать деньги в малый и средний бизнес через выдачу займов. Инвестиционная платформа МагнумИнвест работает только с заемщиками из сектора строительства. Мы не пытаемся охватить все отрасли инвестиций, а хотим акцентировать наши компетенции в скоринге заемщиков-застройщиков и оценке перспектив строительных проектов жилых комплексов.

Кто может инвестировать: инвесторами могут выступать частные лица, индивидуальные предприниматели, компании.

Кто может брать займы: застройщики.

Как работает онлайн-платформа МагнумИнвест

МагнумИнвест работает по модели краудлендинга, т.е. коллективного инвестирования.

1. К нам обращается застройщик, мы оцениваем его проект и принимаем решение размещать на нашей инвестиционной платформе или нет.
2. Размещаем инвестиционное предложение на платформе. Мы не даем гарантий, что найдем инвестиции заемщику в полном объеме и быстро. Все зависит от того, насколько проект привлекательный для инвесторов. Поэтому мы, как оператор инвестиционной платформы, на этапе размещения даем заемщику консультацию. Исходим из инвестиционной привлекательности других предложений на нашей платформе и рекомендуем: повысить процентную ставку, уменьшить срок инвестиционного проекта или предоставить дополнительное обеспечение.
3. Дальше проект выходит на платформу и собирает инвестиции в полном объеме, частично или совсем не собирает, если инвестиционное предложение не в рынке.

Если заемщик не получил инвестиции, мы, соответственно, тоже ничего не получаем. Поэтому в наших интересах, чтобы инвесторы присутствовали на платформе и инвестировали, а заемщики — размещали привлекательные инвестиционные проекты.

Требования к инвестиционному проекту: должен быть заемщик-застройщик и проект, который строится по эскроу. Это базовые условия, по которым мы проводим первичный отсев. Если к нам обратится застройщик с инвестиционным проектом коттеджного поселка, то мы не сможем с ним работать, так как он не использует эскроу.

Как оцениваем проект: объем инвестиций определяет заемщик, а мы оцениваем сможет ли будущий денежный поток обеспечить возвратность или нет. У нас есть собственные методики, по которым мы будем оценивать заемщиков для инвесторов и делать все возможное, чтобы помочь инвестору определиться с проектом для инвестиций и управлять рисками.

Почему застройщикам выгодно сотрудничать с МагнумИнвест

У застройщиков нет финансовой свободы действий. Наша инвестиционная платформа эти вопросы решает:

1. Заемщик сам определяет необходимый объем инвестиций. Застройщик может привлечь на нашей платформе инвестиции от 10 млн до 100-200 млн. На краудфандинговых платформах заем чаще всего не превышает нескольких миллионов. А застройщику обычно нужен больший объем инвестиций, и через МагнумИнвест он сможет его собрать.
2. Если инвестиционное предложение привлекательное, то собрать весь объем инвестиций получится быстрее, чем получить банковский кредит или выпустить облигации.
3. Заемщики перед нами не отчитываются, куда они расходуют привлеченные деньги. И в этом нет риска для инвестора, так как у нас есть обеспечение возвратности инвестиций — будущий денежный поток строительного проекта. Мы знаем, что эти деньги застройщик гарантированно получит.
4. Если застройщик берет заем на инвестиционной платформе, то при раскрытии эскроу, застройщик сначала погашает долги по эскроу и второй очередью — погашает долги перед инвесторами. Это удобно для застройщиков. Так как финансовая нагрузка последовательная.

Почему онлайн-платформа МагнумИнвест интересна инвесторам:

1. На нашей платформе могут инвестировать юридические лица, ИП и физические лица. Если инвестор решил выбрать недвижимость, но у него нет возможности покупать целую квартиру, тогда имеет смысл воспользоваться инвестиционной платформой МагнумИнвест. Инвестировать можно любую сумму — десятки, сотни и даже миллионы рублей.
2. МагнумИнвест предоставляет инвестору информацию о порядке возврата инвестиций заемщиком: какой источник возврата инвестиций, в какие сроки, при наступлении каких событий.
3. Инвесторы привыкли, что с ними рассчитываются уже с остатка, у нас такого нет. Застройщик платит банку, а потом гарантированно отдает деньги инвестору.
4. Доходность инвестиций до 24% годовых. Есть инвестиционные платформы, у которых выше доходность, но они с застройщиками не работают. Благодаря нашей бизнес-модели, можем предлагать инвесторам более надежные инвестиционные проекты.
5. Мы, как инвестплатформа, со своей стороны проводим андеррайтинг на предмет платежеспособности заемщика, ликвидности обеспечения. Оцениваем риски проекта, будет ли он прибыльный, и гарантируем инвестору, что деньги попадут в правильные руки, инвестор их обратно получит.

Что сейчас происходит на рынке краудлендинга

Инструмент краудлендинга продолжает развиваться хорошими темпами, несмотря на внешние обстоятельства в виде санкций, которые затронули и бизнес, и инвесторов платформ.

Объем инвестиций, которые с помощью инвестиционных платформ привлек бизнес, за 2022 год составил 20,4 млрд рублей, что на 48% больше, чем в 2021 году.

За прошлый год Банк России включил в реестр 12 инвестиционных платформ, их количество увеличилось до 63.

За первый квартал 2023 года включил 7 инвестиционных платформ (по состоянию на 5 апреля 2023 зарегистрировано — 70 ОИП).

В текущих условиях уменьшения доли рынка капитала краудлендинг для многих заемщиков является перспективным направлением получения финансирования для бизнеса.

Краудлендинговая платформа МагнумИнвест помогает застройщикам ускорить реализацию строительных проектов и обеспечить развитие собственного бизнеса. На нашей инвестиционной платформе застройщик получит:

• инвестиционное финансирование в короткий срок
• гибкие условия предоставления залога, поручительства или иных обеспечений
• возможность использовать полученные инвестиции без лишних барьеров