Инвестиции в недвижимость — проверенный метод сохранения и приумножения капитала в условиях обесценивания национальной валюты. При выборе объектов инвестирования инвесторы ориентируются на доходность и ликвидность. Показатель ликвидности помогает определить, насколько выгодным для инвестора будет выход из проекта. Рассказываем, что такое ликвидность объекта недвижимости, какие факторы влияют на ликвидность, какие квартиры самые ликвидные.
Что такое ликвидность недвижимости
Ликвидность объектов недвижимости — это способность быстро и без значительных финансовых потерь конвертировать объект недвижимости в денежные средства, то есть продать по цене рынка или выше.
Высокий уровень ликвидности означает, что недвижимость возможно быстро продать с минимальными потерями в стоимости или, наоборот, с прибылью для продавца. Низкая ликвидность, напротив, указывает, что продажа объекта недвижимости потребует времени, а также, возможно, снижения цены.
Инвесторам стоит предварительно оценивать ликвидность объектов недвижимости, и брать в расчет факторы, которые влияют на уровень ликвидности активов. Нужно учитывать не только доходность, именно показатель ликвидности должен быть для инвестора приоритетным при принятии решений.
Для инвесторов ликвидность и доходность имеют противоположное значение. При расчете ликвидности оцениваются характеристики, которые присущи конкретному объекту. Эти характеристики обеспечивают быструю продажу недвижимости по максимальной стоимости. А доходность связана с прибылью, которую инвестор получает в процессе владения недвижимостью.
Например, апартаменты премиум-класса в центре города под аренду будут менее ликвидными из-за высокой стоимости и длительного срока продажи объекта. При этом небольшая квартира в центре города может приносить меньший доход, но будет более ликвидной, чем апартаменты. Так, стоимость квартиры значительно ниже апартаментов, спрос у покупателей будет выше, и продать ее получится быстрее.
Квартиры в ЖК привлекательны для инвесторов при таких условиях:
- расположение в центре развивающегося района;
- наличие системы безопасности;
- наличие закрытого двора с зонами для детей и взрослых;
- наличие кладовых и парковочных мест;
- разнообразие в планировках квартир.
Альтернативой покупке недвижимости может выступать инвестирование в строительный сектор через краудлендинговые платформы. МагнумИнвест — один из примеров инвестиционной онлайн-платформы, которая специализируется на привлечении инвестиций через займы для застройщиков Российской Федерации.
Заемщики предоставляют дополнительные гарантии возврата инвестиций инвесторам, а платформа осуществляет скоринг заемщиков по множеству параметров.
Инвесторами могут выступать юридические лица, индивидуальные предприниматели и физические лица (со статусом квалифицированного инвестора и без). Доходность может составить до 30% годовых.
Что влияет на ликвидность
На привлекательность недвижимости в городах влияет ряд факторов. Среди них на первом месте — стоимость объекта и удобство транспортной инфраструктуры.
На ликвидность жилой недвижимости влияют следующие факторы:
- Характеристики квартиры — местоположение, этаж и состояние ремонта оказывают воздействие на скорость реализации или сдачи объекта в аренду.
- Отсутствие юридических препятствий — чем быстрее может произойти сделка, тем выше ликвидность недвижимости.
- Расходы при заключении сделки — для расчета ликвидности недвижимости нужно учесть такие затраты, как государственные пошлины, налоги на прибыль, оплату за юридические услуги и оценку объекта инвестиций.
- Зависимость от сезона — покупательская активность чаще всего возрастает весной и осенью, что непосредственно влияет на инвестиционную привлекательность недвижимости в эти периоды.
- Доступность информации об объекте — если данные о квартире прозрачны и их достаточно, а инвесторы могут получить ответы на свои вопросы, вероятность быстрого и успешного завершения сделки повышается.
Также на ликвидность жилья влияют: вид жилищного фонда, наличие парковочных и кладовых мест, детских площадок, окружающая инфраструктура. Обычно квартиры в новом фонде с качественным ремонтом имеют более высокую ликвидность — продажа и сдача в аренду происходит быстрее. Так, квартиры площадью до 50 квадратных метров в новостройках с панорамным видом и удобной планировкой пользуются у инвесторов более высоким спросом.
На ликвидность коммерческой недвижимости влияют следующие факторы:
- Состояние рынка коммерческой недвижимости (спрос и предложение), может значительно влиять на ликвидность. Рыночные тренды, конкуренция и общая экономическая обстановка определяют скорость продажи или доходность от аренды.
- Степень управляемости — объекты, которые требуют минимальных затрат на управление, более интересны инвесторам.
- Спрос со стороны инвесторов на конкретный тип коммерческой недвижимости также влияет на ликвидность. Например, если отрасль тяжелой промышленности становится более привлекательной для инвестирования, соответственно, на производственные объекты растет спрос, и они становятся ликвиднее.
- Юридическая прозрачность сделки влияет на ликвидность. Наличие полной и точной документации, а также минимизация юридических рисков, способствует более быстрой и прибыльной реализации коммерческого объекта.
Наиболее ликвидной недвижимостью считаются стрит-ретейл и офисные помещения, так как продать отдельный объект проще, чем все здание целиком. Соответственно, менее ликвидными можно считать большие торговые центры, крупные гостиницы. Поскольку стоимость сделки с такими объектами увеличивается за счет оценочных процедур и юридического сопровождения.
Какие характеристики повышают ликвидность квартиры
Юридическая чистота объекта — фактор, который значительно влияет на скорость продажи. Без должной правовой чистоты сделка не может быть оперативно завершена, а наличие юридических обременений может снизить спрос со стороны покупателей.
Удачное месторасположение недвижимости. Спрос покупателей или арендаторов на жилое или коммерческое помещение зависит от расположения. Даже в городах-миллионниках с высоким спросом покупатели стремятся выбирать определенные районы. Ближе к центру, к транспортной развязке или, наоборот, к периферии, если окраины города имеют развитую инфраструктуру и зеленые зоны.
Развитая инфраструктура и транспортная развязка. Эти факторы непосредственно влияют на ликвидность недвижимости. Отсутствие инфраструктуры и удобного транспортного доступа может существенно ухудшить уровень комфорта, даже если сама квартира имеет отличные индивидуальные характеристики.
Предположим, у нас есть две одинаковые квартиры в одном и том же районе города. Обе квартиры имеют аналогичную планировку, площадь и состояние.
Но первая квартира расположена вблизи крупного торгового центра, школ, парка, а также остановок общественного транспорта с прямым маршрутом до центра города.
Вторая квартира находится в том же районе, но на периферии, далеко от коммерческих объектов, школ и транспортных узлов.
Получается первая квартира, благодаря своей близости к инфраструктуре и транспортной развязке, приобретает высокую ликвидность. Потенциальные покупатели-инвесторы оценивают не только сам объект недвижимости, но и его удобное расположение.
Вторая квартира, несмотря на свою идентичность по внутренним параметрам, будет пользоваться меньшим спросом.
Первоначальная планировка или узаконенная перепланировка. Квартиры, которые были перепланированы без согласования с органами местного самоуправления, продаются сложнее. Техпаспорт такой квартиры содержит неверные характеристики помещения, а это может стать препятствием при продаже. Поэтому первоначальная планировка или разрешенная перепланировка выгодны для продавца, так как это ускорит процесс продажи объекта.
Экологически чистая обстановка. Недвижимость, расположенная в благоприятных и зеленых зонах, более привлекательна для покупателей. Такие объекты обычно обладают большей ликвидностью на рынке.
Например, квартира с ремонтом в многоэтажном доме рядом с промзоной будет менее ликвидной, чем квартира без ремонта в экологически чистом месте. При этом квартира в промзоне может стоить значительно дешевле.
Качественный ремонт помещения. На квартиры, которые требуют не только косметического ремонта, но и замены основных инженерных систем, часто спрос ограничен.
Инвесторы обычно стремятся минимизировать дополнительные затраты на объект инвестирования. Квартиры с полной заменой электрической проводки и систем труб могут быть невыгодными, даже если стоимость самой недвижимости владелец снизил.
Квартиры с устаревшими инженерными системами могут вызывать опасения относительно надежности и безопасности жилья. А это снижает ликвидность квартиры для инвестора.
В какую недвижимость лучше вкладывать деньги
Выбор зависит от вашего бюджета, стратегии (перепродажа или аренда) и горизонта инвестирования.
Квартиры в качественных новостройках комфорт-класса. Это одно из самых популярных направлений. Покупая на ранних этапах строительства, можно заработать на росте цены к моменту сдачи дома — в среднем от 15% до 30%. Ключевой тренд — смещение спроса от эконом-класса в сторону более качественных проектов «комфорт» и «комфорт+» с продуманными планировками и инфраструктурой. Такое жилье ликвидно, так как именно на него в перспективе будет устойчивый спрос. Важно выбирать надежных застройщиков, работающих по эскроу-счетам для безопасности вложений.
Ликвидное жилье на вторичном рынке. Это вариант для тех, кто хочет получать арендный доход сразу. Наибольшим спросом традиционно пользуются студии и однокомнатные квартиры площадью до 40-45 кв. м — на них приходится до 40% всех сделок в регионах. Идеальный объект имеет удобную планировку (отдельная кухня от 8 кв. м, лоджия), расположен в кирпичном или монолитном доме не на первом или последнем этаже и, главное, в пешей доступности от метро или ключевых транспортных узлов.
Коммерческая недвижимость: офисы и стрит-ретейл. Этот сегмент обеспечивает стабильный долгосрочный доход от аренды. Наиболее ликвидными и востребованными считаются небольшие торговые помещения на первых этажах с выходом на улицу (стрит-ретейл) и современные офисы в бизнес-центрах, особенно формата коворкинга. Однако такие инвестиции требуют более глубокого анализа проходимости места и экономической активности в районе.
Какие объекты пользуются меньшим спросом
Некоторые категории недвижимости характеризуются пониженной ликвидностью. Инвестиции в них сопряжены с более высокими рисками, а продажа может занять много времени или потребовать значительного снижения цены.
Недвижимость эконом-класса с плохими характеристиками. Квартиры в старых панельных домах (особенно хрущевки), с неудачными планировками (маленькая кухня, проходные комнаты), расположенные на первых или последних этажах, в промышленных зонах или вдали от транспорта. Такое жилье наименее интересно массовому покупателю, который сегодня ищет комфорт.
Крупные объекты коммерческой недвижимости и элитное жилье. Торговые центры, крупные гостиницы и производственные комплексы имеют высокую стоимость и узкий круг потенциальных покупателей, что сильно снижает ликвидность. Элитная недвижимость (премиум- и делюкс-класс), особенно в центральных районах мегаполисов, также может быть менее ликвидной из-за высокой цены. Например, в Москве в 2025 году отмечается падение спроса на такое жилье на фоне роста цен.
Объекты с юридическими рисками и в проблемных локациях. Любая недвижимость с обременениями, незаконной перепланировкой или сложной историей собственности резко теряет в ликвидности, так как пугает покупателей. То же касается домов в районах без планов развития, с плохой экологией (рядом с промзонами, свалками) или сложной транспортной ситуацией.
Если ваша цель — ликвидность, избегайте экзотики и следуйте за массовым спросом. Наиболее безопасны с этой точки зрения стандартные, понятные объекты, востребованные у широкого круга арендаторов и покупателей.
Коротко о ликвидном жилье
- Ликвидность объектов недвижимости — это способность быстро продать объект недвижимости по цене рынка или выше.
- На ликвидность недвижимости влияют следующие факторы: индивидуальные характеристики помещения, отсутствие юридических препятствий для сделки, расходы при заключении сделки.
- Как определить ликвидность недвижимости — объект должен соответствовать таким характеристикам, как юридическая чистота объекта, удачное месторасположение, развитая инфраструктура и транспортная развязка, отсутствие незаконных перепланировок, экологически чистая местность, качественный ремонт внутри помещения.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/
ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
