Вопрос «Как сохранить сбережения от инфляции» актуален всегда. Поэтому инвесторы покупают квартиры и зарабатывают на аренде или перепродаже. В статье рассматриваем, стоит ли инвестировать в недвижимость, как ее выбрать, с чего начинать инвестору-новичку.
Ситуация на рынке недвижимости
Весь 2022 года на рынке жилой недвижимости наблюдался спад: количество сделок по России сократилось на 16% по сравнению с 2021 годом. В 2023 ситуация начала выравниваться. Уже в первом квартале спрос на новостройки вырос на 4,8%, а стоимость 1 кв. м — на 0,5%. СК «Росгосстрах» провели исследование, о каких квартирах мечтают россияне. 48% опрошенных хотят недвижимость в элитном жилом комплексе, 28% — в качественной новостройке, а 10% — в историческом здании.
В 2022 году уровень свободных офисных площадей класса А (объекты, расположенные в центре города в бизнес-центрах с самой высокой стоимостью аренды) сохранялся на уровне 14%, а уровень свободных торговых площадей в крупных ТРЦ достигал 13–15%. Несмотря на высокий темп строительства и ввода новых площадей, доля свободных складских площадей класса А в Московском регионе составляет всего 5%.
В какую недвижимость инвестировать
Для инвестиций лучше выбрать недвижимость в городах-миллионниках с растущей численностью населения, так как спрос в них выше. К таким городам относятся Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Казань, Красноярск.
Выгодные инвестиции в недвижимость:
Квартиры. Суть — купить квартиру и зарабатывать на аренде или спустя время перепродать по более высокой цене с доходом. Виды аренды — краткосрочная (от 1 дня до месяца), среднесрочная (от месяца до года) и долгосрочная (от 1 года).
Покупка квартиры возможна в ипотеку. В идеале ежемесячная плата арендаторов должна быть не меньше, чем платеж по ипотеке. В итоге через 10-20 лет в собственности у инвестора окажется полностью выплаченная квартира, которую можно и дальше сдавать в аренду и получать пассивный доход или продать.
Достоинства инвестиций в квартиры: легкость получения прибыли, возможный рост стоимости на уровне или выше инфляции.
Апартаменты. Многие считают апартаменты жилой недвижимостью, но они относятся к нежилой, и на них не распространяется действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного нахождения. Апартаменты выбирают для заработка на краткосрочной или среднесрочной аренде.
Достоинства инвестиций в апартаменты: невысокая стоимость, делегирование обязанностей собственника управляющей компании инвест-отеля.
Коммерческая недвижимость. Это офисные и торговые площади, склады. Варианты заработка: сдача в аренду и перепродажа. При таком типе инвестиций инвестор должен разбираться в экономике, уметь просчитывать риски и спрос.
Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость: арендные ставки выше, как и возможный доход.
Земельные участки. При грамотных инвестициях покупка земли — хороший способ приумножения капитала, если инвестор предугадает спрос. Назначение участков может быть разным: участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственные земли. Наиболее выгодными считаются земли под строительство ИЖС.
Достоинства инвестиций в земельные участки: из обязательных платежей — только налог. Ставка для ИЖС — не более 0,3% от кадастровой стоимости.
Загородная недвижимость. Популярность загородной недвижимости подчеркнула пандемия коронавируса. Тотальный режим самоизоляции вынудил людей уезжать за город. На благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг остался спрос и сейчас. Но такой способ инвестиций — довольно редкий из-за высокой стоимости объектов и сложности прогнозов спроса.
Достоинства инвестиций в загородную недвижимость: высокий доход от арендных платежей.
Новостройки. Покупка до ввода проекта в эксплуатацию сохраняет инвестиционную привлекательность. Размер среднего дисконта колеблется в диапазоне 10–15%. Есть и недостатки: ожидание прибыли в течение нескольких лет, риски задержек строительства и снижения покупательского интереса к новостройке.
Достоинства инвестиций в новостройки: на старте продаж стоимость квартиры, как правило, ниже, чем после ввода в эксплуатацию.
Парковочные места. Покупка машино-места на парковках востребована в больших городах. Стоимость и возможный доход зависят от расположения парковочного места.
Достоинства инвестиций в машино-место: возможность инвесторам с относительно небольшим капиталом попробовать себя в инвестициях в недвижимость.
Способы инвестирования в недвижимость
Сдача в аренду
Покупка недвижимости с последующей сдачей приносит пассивный доход, который, как правило, защищает от инфляции. Инвестор получает прибыль, и в то же время недвижимость остается у него, она ликвидна, и ее всегда можно продать.
Для определения годовой доходности нужно знать:
- общую сумму инвестиций в объект недвижимости до сдачи в аренду (В);
- годовую сумму аренды (А);
- годовую сумму расходов на содержание недвижимости в течение срока аренды (С).
Доходность инвестиций в недвижимость можно определить по следующей формуле:
(А – С)/В х 100%
Формула упрощенная, так как не учитывает инфляцию, изменение стоимости жилья из-за колебаний цен на рынке недвижимости. Но она позволяет оценить в целом, насколько выгодно инвестирование в объект.
Перепродажа
Перепродажа по цене выше покупки принесет доход, если инвестору удастся обойти инфляцию. Например, в январе 2015 года инвестор купил однокомнатную квартиру за 2,5 млн ₽ и хочет продать ее в январе 2023 года. Какая должна быть цена квартиры, чтобы инвестор получил прибыль на уровне 300 000 ₽?
Из-за инфляции неправильно прибавить 300 000 ₽ к сумме покупки квартиры. Необходимо учесть и обесценивание рубля за годы владения квартирой 2015–2022 гг. Чтобы обойти инфляцию в 68,21%, необходимо продать квартиру за 4 205 250 ₽, а для получения прибыли в 300 0000 ₽ — за 4 505 250 ₽.
Преодолеть инфляцию можно, если инвестировать в прибыльные новостройки до того, как квартиры построены и сданы. Чем раньше инвестор купит недвижимость, тем выше потенциальная прибыль.
При инвестициях учитывают налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Его ставка — 13%. Обязательство заплатить налог наступает, если инвестор продает квартиру, которой владел менее 5 лет. Налог рассчитывается не на полную сумму продажи, а на доход (разницу между покупкой и продажей). Например, если квартира была куплена за 3 млн, а продана за 6 млн, а время владения менее 5 лет, инвестор должен заплатить в бюджет 13% от 3 млн — это 390 000 ₽.
При этом минимальный срок может составлять три года. Например, если право собственности на недвижимое имущество получено физическим лицом в порядке наследования или по договору дарения от его члена семьи или близкого родственника. Полный список условий смотрите на сайте ФНС.
Альтернативный инструмент инвестирования в недвижимость
Краудлендинг — это предоставление процентных займов под финансирование проектов, размещенных на инвестиционной платформе. Он широко используется в качестве инструмента для дополнительного финансирования компаниями, которым необходимо быстрое и часто кратковременное пополнение оборотных средств, преимущественно субъектами МСП. По итогам 2022 г., объем привлеченных средств составил 12,8 млрд руб. (62,7% от объема рынка краудфандинга в 2022 г.).
Краудлендинг подходит людям, которые хотят инвестировать в недвижимость, но не имеют капитала для покупки отдельного объекта. Выбирая инвестиционную платформу, проверьте, что она числится в реестре Банка России.
Один из примеров краудлендинговых платформ — МагнумИнвест — специализируется на сборе инвестиций через заем для застройщиков РФ. Инвесторами могут быть юридические лица, ИП и физические лица как без статуса квалифицированного инвестора, так и со статусом. Заемщики предоставляют инвесторам дополнительное обеспечение возвратности инвестиций, платформа проводит мониторинг платежеспособности заемщиков, чтобы обезопасить денежные средства инвестора.
Доходность инвестиций в недвижимость
Недвижимость — это консервативный инструмент инвестирования. Доходность зависит от стратегии инвестора.
Готовое первичное жилье дорожает на уровне инфляции и сохраняет средства. Заработать быстро (15–20% в год) можно, если покупать на этапе котлована. Такие объекты к моменту завершения строительства вырастают в цене на 20–30%.
Помогает зарабатывать на инвестициях в недвижимость и рыночный рост стоимости квадратного метра. В 2020–2021 гг. цена в Москве выросла на 20–25% (в зависимости от локации).
Доходность инвестиций на краудлендинговой платформе МагнумИнвест — до 15,5% годовых, что выше уровня инфляции.
Как инвестировать в недвижимость с нуля
Стабильность сферы недвижимости обеспечит прирост капитала даже инвестору-новичку. Алгоритм выбора объекта:
- Провести анализ рынка — на какие объекты есть спрос. Изучить популярные районы, познакомиться с ценами. Необходимо учесть инфраструктуру и экологию, перспективы застройки.
- Выбрать для покупки объект, который максимально подходит под стратегию инвестора.
- При выборе недостроенного объекта важно проверить надежность застройщика. Если вы покупаете на вторичном рынке, обратитесь к юристу за помощью, чтобы проверить правоустанавливающие документы на объект.
Начать инвестировать с помощью платформы МагнумИнвест проще: все предложения застройщиков уже тщательно проверены, нужно только выбрать интересный для вас проект.
Риски инвестиций в недвижимость
Риски существуют у любого способа инвестирования. Недвижимость не является исключением.
Неудачное месторасположение. Район или жилой комплекс могут оказаться непопулярными. Например, недвижимость окажется построена с нарушениями или из некачественных строительных материалов. Или в районе не будет важных объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник.
Форс-мажоры. Например, экологическая обстановка резко ухудшится, рядом с объектом построят вредное производство, мусорный полигон или крупный транспортный узел. Район может застраиваться многоэтажками, уничтожая зеленые зоны, места отдыха и перегружая объекты инфраструктуры.
Недобросовестные арендаторы. При сдаче жилья в аренду есть риск нарушений обязательств со стороны арендаторов: задержки с оплатой арендной платы и услуг ЖКХ, порча имущества.
Амортизация. Со временем недвижимость теряет привлекательный вид, и на приведение ее в порядок необходимы затраты на косметический и капитальный ремонт. Плохое состояние дома также негативно влияет на стоимость аренды или продажи объекта.
Заморозка строительства. Этот риск актуален для тех, кто инвестирует в новостройки. Поэтому важно инвестировать в проекты аккредитованных застройщиков.
Падение уровня жизни. Во время экономических кризисов спрос на недвижимость падает.
Мошенничество. С недвижимостью связано много обманных схем: компании-однодневки, продажа квартир по подложным документам, проведение сделок с привлечением недееспособных лиц. Обезопасить сделку можно, если в ней будет участвовать юрист.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Плюсы:
- Стабильность. Объекты недвижимости ликвидны даже в кризис, их можно сдать и продать практически при любом положении рынка.
Пассивный доход. Получение прибыли от сдачи в долговременную аренду не требует много труда. - Рост цены. Стоимость недвижимости растет.
- Разные варианты получения прибыли. Инвестор может сдавать недвижимость посуточно или на длительное время, перепродать, инвестировать в строительный бизнес.
Недостатки:
- Высокая цена. Для покупки недвижимости потребуется несколько миллионов рублей.
- Долгая окупаемость. Недвижимость приносит чистый доход спустя много лет после ее покупки.
- Дополнительные расходы. Собственники недвижимости вынуждены оплачивать коммунальные платежи, ремонт, услуги риэлтора и прочее.
Коротко: как выгодно инвестировать в недвижимость
- Недвижимость — классический инструмент для инвестиций с невысоким уровнем риска и средней ликвидностью.
- Инвестировать можно в квартиры, дома, участки и коммерческие объекты — офисные и торговые площади, апартаменты, машино-места.
- Наибольший доход показывают инвестиции в недостроенные объекты.
- Способы инвестирования в недвижимость — сдача в аренду и перепродажа с повышением цены. Если нет миллионов на покупку квартиры или офиса, можно инвестировать небольшую сумму в строительный бизнес с помощью платформы МагнумИнвест.
***
ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
