Что такое эскроу-счет, для чего он нужен и как его открыть

Покупка строящегося жилья или строительство частного дома сопряжены с рисками: застройщик может не сдать объект в срок, подрядчик — не выполнить работы, а денежные средства уже уплачены. Эскроу-счет как раз решает эту проблему, выступая финансовым гарантом для обеих сторон. Разбираемся, как работает эскроу-счет, кому он обязателен и как его открыть.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором денежные средства покупателя (депонента) хранятся до полного выполнения обязательств продавцом или подрядчиком (бенефициаром). Пока работы не завершены, средства на счете заблокированы и не поступают исполнителю.

Банк выступает независимым посредником — он контролирует выполнение условий и переводит денежные средства только после наступления оговоренных событий: сдачи дома в эксплуатацию, регистрации права собственности, подписания акта приемки.

Простыми словами: покупатель кладет денежные средства на счет, но забрать их не может (по своему желанию), а застройщик или подрядчик не получает их до тех пор, пока не выполнит обязательства. Если сделка срывается по вине исполнителя, денежные средства возвращаются покупателю.

Чем эскроу-счет отличается от других способов покупки квартиры

До введения обязательных эскроу-счетов в 2019 году расчеты между дольщиками и застройщиками происходили напрямую. Покупатель перечислял денежные средства строительной компании, та сразу тратила их на работы, а дольщик ждал сдачи дома и надеялся, что у компании хватит средств. В случае банкротства застройщика люди оставались и без денежных средств, и без квартир. Сейчас такая прямая схема по договорам долевого участия (ДДУ) законодательно запрещена.

При покупке готового жилья (на вторичном рынке) эскроу-счет не является обязательным. В таких сделках расчеты чаще проходят через банковскую ячейку или аккредитив.

Аккредитив во многом похож на эскроу: банк точно так же блокирует средства покупателя и переводит их продавцу только после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Однако между ними есть принципиальные отличия:

• Сфера применения. Аккредитив чаще используется в сделках с готовой недвижимостью. Эскроу-счета стали стандартом для долевого строительства и ИЖС, хотя закон позволяет открывать их и для покупки готовых квартир на «вторичке».
• Защита от банкротства банка. Это ключевой плюс эскроу. денежные средства на эскроу-счете застрахованы Государственным агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей. Если у банка отзовут лицензию, покупатель вернет средства. На аккредитивы эта государственная страховка не распространяется, поскольку это обязательство банка.

Альтернативой банковскому финансированию под будущую выручку застройщика, находящуюся на эскроу-счетах, выступает краудлендинг — механизм коллективного инвестирования, при котором частные лица напрямую предоставляют займы строительным компаниям. Платформа МагнумИнвест работает по этой модели, объединяя застройщиков и инвесторов. Платформа включена в реестр операторов инвестиционных платформ Банка России и специализируется на финансировании бизнеса, обеспечивающего строительство многоквартирных домов, объектов индивидуального жилищного строительства, коммерческой или промышленной недвижимости.

Какой закон регулирует эскроу-счета

Основной закон для эскроу в долевом строительстве — 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». С 1 июля 2019 года расчеты по ДДУ проходят исключительно через эскроу-счета. Отношения сторон регулирует также Гражданский кодекс РФ (статьи 860.7–860.10), где прописан общий правовой механизм: денежные средства списываются со счета только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, подтвержденных документально.

Для сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС) нормативная база изменилась недавно. С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». 

Он сделал эскроу-счета обязательным условием для оформления льготных ипотечных программ на ИЖС с подрядом (например, Семейной или Сельской ипотеки).

В июне 2026 года в Госдуму был внесен новый законопроект, который предлагает сделать эскроу-счета обязательными для вообще любой ипотеки на ИЖС с подрядом (включая рыночные, не льготные программы). Это необходимо для защиты заказчиков от недобросовестных строителей. По оценкам профильного комитета Госдумы, к лету 2026 года в России насчитывалось около 20 тысяч человек, пострадавших от срывов строительства частных домов: люди остались без жилья, но с обязательствами выплачивать ипотеку

Как работает эскроу-счет

Механизм работы по ДДУ:

• Заключение договора. Покупатель и застройщик заключают договор участия в долевом строительстве (ДДУ). В нем указан уполномоченный банк, через который финансируется строительство дома.
• Открытие и пополнение счета для покупки квартиры. Покупатель открывает эскроу-счет в этом банке и вносит на него сумму, указанную в договоре. При ипотеке банк-кредитор переводит на эскроу-счет первоначальный взнос покупателя и сумму кредита.
• Блокировка средств. денежные средства замораживаются на счете на весь период строительства. Ни покупатель, ни застройщик не могут ими распоряжаться.
• Раскрытие счета. После завершения стройки застройщик передает в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Банк также проверяет в Росреестре факт регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру в этом доме. Как только эти условия выполнены, банк переводит все денежные средства со счетов эскроу застройщику.
• Защита при срыве. Если застройщик обанкротился или официально признан долгостроем, договор расторгается, а покупатель забирает свои денежные средства со счета в полном объеме.

Механизм работы по ИЖС:

• Заключение подряда. Заказчик и подрядчик заключают договор строительного подряда, где прописывают условия, сроки и стоимость возведения частного дома.
• Внесение денежных средств. Стороны открывают эскроу-счет в банке. Заказчик вносит туда собственные или полученные по ипотеке средства, которые тут же блокируются.
• Строительство. Подрядчик строит дом за свой счет или берет в банке специальный кредит на строительство (целевой кредит под будущие денежные средства на эскроу).
• Приемка дома. После завершения работ заказчик принимает дом, стороны подписывают акт приема-передачи, а право собственности на готовый дом регистрируется в Росреестре.
• Раскрытие счета. Подрядчик предоставляет в банк акт приемки и выписку из ЕГРН (либо банк запрашивает эти данные в Росреестре самостоятельно). Банк проверяет завершение обязательств и перечисляет денежные средства на счет подрядчика.

Плюсы эскроу-счета

Защита денежных средств покупателя. денежные средства на эскроу-счете юридически принадлежат покупателю до момента выполнения обязательств. В случае банкротства застройщика или неисполнения договора подряда они возвращаются человеку в полном объеме.

Прозрачность и контроль. Банк выступает независимым гарантом и контролирует наступление условий раскрытия счета. Покупатель всегда может отслеживать статус счета в личном кабинете.

Финансовая мотивация застройщика. Так как девелопер получает денежные средства только после ввода дома в эксплуатацию, он максимально заинтересован завершить строительство строго в срок.

Государственное страхование средств. Эскроу-счета защищены Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Текущий лимит страхового возмещения составляет 10 млн рублей. Однако в связи с ростом цен на недвижимость подготовлен закон об увеличению этого лимита до 30 млн рублей с 1 января 2027 года

Минусы эскроу-счета

Увеличение стоимости жилья. Застройщики и подрядчики больше не могут бесплатно использовать денежные средства граждан для ведения стройки. Они вынуждены привлекать банковские кредиты (проектное финансирование). Расходы на обслуживание этих займов компании закладывают в конечную стоимость квадратного метра, из-за чего недвижимость через эскроу обходится дороже.

Потеря потенциального дохода. денежные средства могут лежать на счете несколько лет, пока идет стройка. При этом проценты на них не начисляются (в отличие от классического банковского вклада). Покупатель теряет возможную выгоду, которую мог бы получить от инвестирования этих средств, а их реальная покупательская способность снижается из-за инфляции.

Риск спешки со стороны строителей. Желание застройщика быстрее «раскрыть» счета и забрать денежные средства иногда стимулирует его торопиться на финальных этапах отделки. Проверять качество работ банк не обязан — эта задача ложится на государственные органы стройнадзора и самого покупателя при подписании акта приемки.

Когда застройщик получает денежные средства

Застройщик получает денежные средства со счета эскроу только после того, как дом полностью введен в эксплуатацию и получено соответствующее разрешение от органов строительного надзора. Дополнительным условием является регистрация права собственности хотя бы на один объект недвижимости в сданном доме. После этого банк закрывает (раскрывает) счета эскроу дольщиков и переводит скопившуюся сумму девелоперу. 

В экспертном сообществе и на уровне профильных ведомств активно обсуждается возможность введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Представители строительной отрасли и Минстроя предлагают разрешить девелоперам получать часть средств покупателей досрочно. Например, при достижении определенного процента строительной готовности объекта (выполнении этапов фундамента, возведения каркаса и т.д.).

В каких случаях покупатель может забрать денежные средства

Покупатель не может просто так снять средства со счета эскроу по своему желанию на любом этапе — это базовое условие работы механизма эскроу. Однако закон четко определяет ситуации, когда денежные средства возвращаются депоненту в полном объеме:

Законный отказ от ДДУ из-за нарушений застройщика. Если строительная компания существенно нарушила условия договора, покупатель имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке или через суд. 

денежные средства со счета эскроу вернутся покупателю, если застройщик затянул передачу ключей более чем на 2 месяца от даты в договоре. В процессе стройки были допущены неустранимые или существенные нарушения качества объекта. Застройщик существенно и без согласования изменил проектную документацию (например, площадь квартиры изменилась сильнее допустимого лимита). 

Расторжение по соглашению сторон. Если покупатель и застройщик решили расторгнуть договор по взаимному согласию (до момента сдачи дома), банк закрывает эскроу-счет и возвращает средства гражданину.

Банкротство застройщика. Если строительная компания официально признана банкротом и в отношении нее открыто конкурсное производство, у дольщика есть выбор: написать заявление в банк и сразу забрать свои денежные средства с эскроу-счета, либо не забирать средства и войти в реестр кредиторов, чтобы дождаться достройки дома силами Фонда развития территорий или другого инвестора.

Отзыв лицензии у самого банка (Страховой случай). Если банк, в котором открыт эскроу-счет, обанкротится, денежные средства покупателю выплатит Агентство по страхованию вкладов (АСВ). По состоянию на 2026 год лимит выплаты составляет 10 млн рублей, а с 1 января 2027 года он может увеличится до 30 млн рублей.

Где открыть эскроу-счет

Счет открывается в банке, который указан в договоре с застройщиком или подрядчиком. Это, как правило, банк, выдавший застройщику целевой кредит на строительство или аккредитовавший подрядчика.

Покупатель не может выбрать банк для эскроу-счета по своему усмотрению, если застройщик работает с определенными банками-партнерами. При этом банк, выдающий ипотеку, и банк, где открывается эскроу-счет, могут быть разными — в день сделки кредит будет просто переведен на эскроу-счет безналичным расчетом 

Если у покупателя уже есть счет в банке-партнере застройщика, процедура может быть упрощена. В некоторых банках счет можно открыть онлайн. 

Как открыть эскроу-счет

Процедура открытия счета зависит от типа сделки, но общая последовательность шагов выглядит так:

Шаг 1. Заключить договор. Подписать договор участия в долевом строительстве (для новостройки) или договор строительного подряда (для ИЖС). В договоре указан банк для открытия эскроу-счета.

Шаг 2. Подготовить документы. Паспорт, оригинал ДДУ или договора подряда. При ипотеке — кредитный договор или одобрение банка. Точный перечень документов уточняйте в банке.

Шаг 3. Обратиться в банк. Посетить отделение банка, указанного в договоре, или открыть счет онлайн, если такая возможность предусмотрена.

Шаг 4. Зарегистрировать ДДУ. Для договора долевого участия — зарегистрировать его в Росреестре. С этого момента сделка считается заключенной, и банк активирует счет для приема денежных средств.

Шаг 5. Внести средства. Перевести полную стоимость или первоначальный взнос на счет (строго после регистрации договора). При ипотеке банк-кредитор переводит средства на эскроу самостоятельно.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен

Нет, эскроу-счет обязателен только при покупке жилья по договору долевого участия (ДДУ). Если дом уже построен, введен в эксплуатацию, а у застройщика оформлено право собственности на готовые квартиры, сделка проходит по договору купли-продажи как покупка готовой недвижимости — через банковскую ячейку или аккредитив.

Однако если дом уже физически построен и сдан, но застройщик еще не оформил квартиры в свою собственность, продажа все еще идет по ДДУ. В этом случае эскроу-счет будет обязательным, несмотря на полную готовность здания.

Для строительства частного дома эскроу-счет обязателен, если используются льготные ипотечные программы или если сделка подпадает под требования 186-ФЗ. Если дом строится за собственные средства без привлечения подрядчика, эскроу не обязателен.

Главное

• Эскроу — это банковский счет, на котором денежные средства покупателя блокируются до полного выполнения обязательств застройщиком или подрядчиком. Банк выступает независимым гарантом.
• Расчеты по ДДУ с 2019 года проходят только через эскроу-счета.
• Застройщик или подрядчик получает денежные средства только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности (хотя бы на один объект по ДДУ или на весь дом по ИЖС).
• Плюсы эскроу — защита денежных средств покупателя, прозрачность сделки, страхование средств на сумму до 10 млн рублей. С 2027 года планируется повысить лимит до 30 млн).
• Минусы эскроу — более высокая стоимость жилья, так как застройщик закладывает проценты по кредитам в цену, невозможность пользоваться деньгами до сдачи объекта.
• Покупатель может вернуть денежные средства с эскроу-счета при расторжении ДДУ, банкротстве застройщика или нарушении его обязательств.
• Счет открывается в банке, указанном в договоре с застройщиком или подрядчиком.

Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/

ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Полные условия и размер доходности зависят от условий конкретного инвестиционного предложения. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.