Инвестиционная пенсия в 35 лет: миф или реальность

В кризисы, когда происходит обесценивание национальной валюты, инвесторы предпочитают инвестировать в реальные активы. Коммерческая и жилая недвижимость — привычный и понятный инструмент.

Такой вид капиталовложений подходит для консервативных инвесторов с долгосрочной стратегией. Недвижимость выбирают инвесторы, которые планируют раньше выйти на пенсию и стать финансово свободными от работодателей.

В статье разбирает эксперт Наталья Тимошкина, как инвестиции в недвижимость помогут стать финансово свободным и выйти на пенсию даже в 35 лет.

Зачем думать о пенсии сегодня

В законодательстве Российской Федерации не используется понятие «минимальная пенсия». Однако при назначении пенсий в стране обычно ориентируются на прожиточный минимум для пенсионеров. Если страховая или социальная пенсия меньше этого минимума, пожилому человеку назначается специальная доплата. И чтобы обеспечить себе благополучную старость, важно задуматься о прибавке к пенсии как можно раньше.

Например, средний размер пенсии в августе 2025 года составил около 23 520 рублей в месяц. Величина прожиточного минимума пенсионера в целом по РФ на 2025 год установлена на уровне 15 250 рублей в месяц. При этом, по оценкам экспертов, средний платеж за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) в 2025 году составляет 6 000 — 7 000 рублей для стандартной квартиры. Простой расчет показывает, что даже при стабильной средней пенсии, платеж за ЖКУ может «съедать» от 25% до 30% ежемесячного дохода пенсионера.

Также нужно учитывать, что официальная инфляция не отражает реальный рост цен на товары и услуги. Опубликованная инфляция обычно не совпадает с тем, как в жизни отдельный человек ощущает рост цен, и не отражает реальный рост цен на продукты и услуги. Это означает, что каждый имеет свои предпочтения в плане питания, одежды, техники, а также предпочитает пользоваться сервисами, которые считает удобными и необходимыми. Другими словами, он потребляет и воспринимает далеко не все товары и услуги, которые учитываются в статистике Росстата.

Официальная инфляция рассчитывается для товаров первой необходимости, которые, хоть и не получают непосредственную государственную субсидию, в определенной степени поддерживаются государством. Вместе с тем, для товаров, не входящих в категорию первой необходимости, уровень инфляции может быть настолько высок, что только чрезвычайно рискованные инвестиции, не всегда подходящие для формирования пенсионных накоплений, способны оправдать себя в перспективе десятилетий.

Если человек планирует выйти на пенсию раньше установленного государством срока, или хочет, чтобы при выходе на пенсию уровень жизни не стал хуже, нужен капитал, который будет приносить пассивный доход.

Поэтому долгосрочные инвестиции в недвижимость становятся привлекательными для инвесторов, которые стремятся выйти раньше на пенсию. Ликвидная недвижимость менее волатильна и меньше подвержена рискам, но при этом может давать доходность на уровне более рисковых инструментов. 

Какой доход нужен, чтобы выйти на пенсию

Шаг 1: Определите ваш целевой пенсионный доход

Для комфортной жизни пенсионный доход должен быть не просто «минимальным», а соответствующим вашему привычному уровню жизни.

1. Рассчитайте норму замещения. Специалисты рекомендуют стремиться к тому, чтобы пенсия составляла 60–80% от вашего последней заработной платы.
2. Учтите ваши расходы. Составьте примерный бюджет на пенсии: жилье, питание, лекарства, коммунальные услуги, путешествия, помощь близким. Это даст более точную цифру, чем общие рекомендации.

Пример расчета. Допустим, ваша зарплата перед выходом на пенсию составляет 100 000 руб. в месяц, а на комфортную жизнь вам нужно 70 000 руб. Если государство гарантирует пенсию в 25 000 руб., вам необходимо создать дополнительный источник дохода в размере 45 000 руб. ежемесячно.

Шаг 2: Рассчитайте необходимый капитал

Чтобы получать стабильный пассивный доход, нужен капитал. Его размер зависит от выбранного инструмента и его ожидаемой доходности.

Допустим, вы планируете инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду. Формула для расчета выглядит так:

Необходимый капитал = Желаемый годовой доход / Ожидаемая доходность (%)

Продолжим пример:

Если для получения недостающих 45 000 руб. в месяц (540 000 руб. в год) вы рассчитываете на доходность от аренды на уровне 6% годовых, то необходимый капитал составит:

540 000 руб. / 6% = 9 000 000 руб.

Это упрощенный расчет, который не учитывает инфляцию, изменение стоимости аренды и другие факторы, но он дает четкую финансовую цель.

Расчеты показывают, что для достойной пенсии государственных выплат недостаточно. Чтобы закрыть разрыв между пенсией и желаемым доходом, нужно заранее сформировать солидный капитал.

Инвестиции в недвижимость — один из классических и понятных способов решить эту задачу. Они позволяют создать актив, который будет приносить регулярный арендный доход, а его стоимость со временем может вырасти, защищая ваши сбережения от инфляции.

Как инвестировать в объекты недвижимости

Алгоритм инвестирования:

1. Определите свои цели. Необходимо определить, какой результат хотите достичь от инвестирования в недвижимость. Цели инвестирования могут быть такими: 

• Получить пассивный доход. Для этого покупают квартиру или комнату в сданном в эксплуатацию доме, коммерческое (офисное или торговое) помещение за наличные или берут ипотеку и сдают квартиру арендаторам, ежемесячно получая прибыль.
• Сохранить накопления, чтобы деньги не обесценились из-за инфляции. Для этого покупают жилые помещения до 50 квадратных метров в районах с развитой инфраструктурой. Такие объекты наиболее ликвидны и меньше подвержены колебаниям цены.
• Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой. В этом случае покупают недвижимость на старте продаж и продают при сдаче дома.

1. Исследуйте рынок недвижимости. Необходимо изучить текущее состояние рынка недвижимости, чтобы понять, какие объекты недвижимости (застройщик, район и т. д.) являются наиболее перспективными для инвестирования в вашем городе. Если сложно ориентироваться на рынке недвижимости, то стоит нанять профессионального агента, который поможет выбрать правильные объекты для инвестирования.

1. Определите бюджет. Посчитайте, сколько денег вы готовы вложить, и какой объект можете себе позволить купить. Помимо стоимости недвижимости, учитывайте дополнительные расходы, такие как налоги, страхование и обслуживание помещения.
2. Разработайте план управления. Определите, как вы будете управлять своими объектами недвижимости, чтобы максимизировать прибыль и минимизировать риски.

Преимущества и недостатки инвестиций в объекты недвижимости

Плюсы:

1. Устойчивость — при грамотном выборе недвижимость пользуется постоянным спросом.
2. Пассивный доход — для получения прибыли от приобретенного жилья не требуются специализированные знания.
3. Минимальные риски — даже в условиях кризиса недвижимость можно продать или сдать в аренду.
4. Рост стоимости — стоимость недвижимости в долгосрочном периоде увеличивается.
5. Разнообразные варианты инвестирования — в зависимости от цели можно сдавать помещения посуточно или на длительный срок, осуществлять перепродажу.

Минусы:

1. Высокие затраты — даже при использовании ипотеки или рассрочки требуется первоначальный капитал.
2. Долгий срок окупаемости — недвижимость начинает окупаться сверх стоимости только через 5–10 лет.
3. Дополнительные расходы — коммунальные услуги, капитальный ремонт, управление и налоги (13–15% от суммы сделки) выступают дополнительными затратами для инвестора.

Минусы инвестиций в недвижимость нивелируют все плюсы этого актива. Поэтому инвесторам, особенно с небольшим опытом, стоит рассмотреть альтернативные инструменты. 

Когда невозможно купить целый объект или когда процентные ставки по ипотеке на рынке слишком высоки, доступны альтернативные инструменты в виде коллективных инвестиций — паевые и биржевые фонды, краудлендинг.

Какие есть альтернативные варианты инвестиций в недвижимость

При выборе инструментов для долгосрочных инвестиций в недвижимость с получением пассивного дохода можно рассматривать альтернативные методы, без покупки квартиры.

ЗПИФ недвижимости. Фонд вкладывает средства инвесторов в объекты жилой или коммерческой недвижимости, которые строит и управляет. Стоимость пая зависит от цены недвижимости, находящейся в управлении ЗПИФ.

Все фонды недвижимости закрытого типа, то есть купленные паи можно сдать в управляющую компанию только в конце срока действия фонда. Отдельные фонды предоставляют инвесторам в течение всего периода владения паями промежуточные доходы от арендных платежей. 

Ипотечные облигации — это банковские долговые бумаги, обеспеченные закладными по ипотеке. Клиенты банков вносят регулярно платежи по своим ипотечным кредитам, эти средства конвертируются в купоны для выплаты инвесторам за вычетом комиссии организаторам выпуска. Ипотечные облигации можно приобрести на фондовой бирже. Купонный доход выплачивается раз в квартал или полгода, срок погашения длинный, но есть возможность перепродать на фондовой бирже.

Акции и облигации застройщиков. Если строительный бизнес растет, то растут и рыночные цены на ценные бумаги компании. Можно торговать ценными бумагами на бирже и фиксировать накопленную прибыль. Либо держать в портфеле как источник пассивного дохода. Купоны и дивиденды российских застройщиков обычно по доходности выше уровня инфляции.

Краудлендинг строительного бизнеса. Это механизм финансирования строительного бизнеса физическими или юридическими лицами на основе договоров займа. 

Одним из примеров краудлендинговых платформ является МагнумИнвест. Платформа специализируется на привлечении инвестиций для застройщиков в Российской Федерации. Инвесторами могут выступать как юридические лица, индивидуальные предприниматели, так и физические лица, независимо от наличия статуса квалифицированного инвестора. Заемщики предоставляют дополнительные обеспечения для возврата инвестиций, при этом платформа МагнумИнвест осуществляет скоринг заемщиков с целью обеспечения безопасности средств инвесторов. Потенциальная доходность по проектам составляет до 30% годовых.

Как создать пассивный доход и выйти раньше на пенсию

Создание пассивного дохода — это переход от модели «время на деньги» к модели «деньги на вас». Это основа для финансовой независимости и раннего выхода на пенсию.

Чётко определите финансовую цель
Рассчитайте, какой ежемесячный доход вам понадобится после выхода на пенсию, и вычтите из него ожидаемую государственную выплату. Полученная цифра — ваш целевой пассивный доход, например, 50 000 рублей в месяц.

Создайте актив, который будет генерировать этот доход. Самый понятный для многих путь — инвестиции в доходную недвижимость. Чтобы получать те же 50 000 руб./мес., потребуется капитал. По формуле Капитал = Годовой доход / Доходность при доходности от аренды 5% годовых вам потребуется около 12 млн рублей. Эти средства можно вложить в одну или несколько ликвидных квартир (например, студий или однушек в районе с высоким спросом).

Сделайте доход по-настоящему пассивным. Минимизируйте своё ежедневное участие. Передайте управление недвижимостью (поиск арендаторов, ремонт) профессиональному агентству или рассмотрите инвестиции через ЗПИФы недвижимости, где управляющая компания делает всё за вас, а вы получаете долю от прибыли.

Диверсифицируйте. Не храните все сбережения в одном активе. Дополните недвижимость другими инструментами пассивного дохода: дивидендными акциями (в том числе через ETF), облигациями или вкладами для сохранения капитала.

Коротко о главном 

• Если человек планирует выйти на пенсию раньше установленного государством срока, или хочет, чтобы при выходе на пенсию уровень жизни не стал хуже, нужен капитал, который будет приносить пассивный доход.
• Инвесторам, которые стремятся выйти на пенсию в 35-40 лет, стоит рассмотреть долгосрочные инвестиции в недвижимость. Так как ликвидная недвижимость менее волатильна и меньше подвержена рискам, но при этом может давать доходность на уровне более рисковых инструментов. 
• Альтернативой покупки объекта недвижимости могут выступать ЗПИФы недвижимости, акции и облигации застройщиков, краудлендинг строительного бизнеса. 
• Алгоритм инвестирования может быть таким: определить цель, исследовать рынок недвижимости, определить бюджет, разработать план управления капиталом.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Инвестиционная платформа МагнумИнвест по адресу: https://magnuminvest.ru/

ООО «МагнумИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.